Егорьевское ш., 37 км от МКАД
Виола СНТ, Раменский гор. округ
Дача 43 м², участок 7 сот., каркас.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 01.07.2025.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 885 тыс. → дом ≈1,92 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 43 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈760 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,41 млн / целевая ≈3,07 млн / пессимист. ≈2,73 млн → от пессимистичной прибыль −413 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Игнатьево ≈2,7 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9138
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 34 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 126 423 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 535 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Виола СНТ | 7,8 сот. | 860 000 | 110 256 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Виола СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коптево СНТ | 30 сот. | 6 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виола СНТ | 7,5 сот. | 980 200 | 130 693 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Виола СНТ | 10,3 сот. | 1 546 500 | 150 146 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 8,4 сот. | 1 050 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 6,7 сот. | 1 002 000 | 149 552 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Виола СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 6,5 сот. | 975 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 760 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 727 / 66 038 / 83 333 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 409 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 239 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 068 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 727 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -413 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.2 км | Петровское д. | 48 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Дружба СНТ | 53 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 66 038 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.6 км | Березка-2 СНТ (им. Воровского пос.) | 55 м² | 6,5 сот. | 2 350 000 | 42 727 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.07.2025 | 3 200 000 | история площадки |
| 04.08.2025 | 3 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 02.10.2025 | 2 950 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.12.2025 | 2 800 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в Снт Виола. Снт с развитой инфраструктурой, многие живут на постоянной основе. (дороги, освещение, вывоз мусора, Снт газифицировано). Участок правильной формы, ровный (дополнительно завозил грунт), есть скважина, уличный туалет, мангальная зона, комплекс из 3 домиков, по периметру есть забор с откатными воротами (широкий въезд 5м), есть возможность заехать на грузовом автомобиле, для доставки строительных материалов. Домики из металокаркаса, обшитые профнастилом и утеплены, установлены на винтовые сваи. В одном домике полностью оборудованная кухня+зона гостиной. 2 домик планировали, как ванная+туалет и хоз. Блок. 3 домик спальные комнаты с панорамным окнами. Также подготовлено место ещё под одно строение, закручены сваи. Скважина полностью оборудованная, на известняке, не на песке. Участок сухой в любое время года, вода даже после дождя не стоит. Есть возможность построить дом, места более чем достаточно, с этим расчетом все и планировал. Оперативный выход на сделку, один собственник.