Егорьевское ш., 45 км от МКАД
Шевлягино пос., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 35,5 м², участок 4 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 25.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 326 тыс. → дом ≈1,97 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 24 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈610 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,98 млн / целевая ≈1,78 млн / пессимист. ≈1,58 млн → от пессимистичной прибыль −984 тыс. ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); в описании: печь.
До ст. Шевлягино ≈0,1 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9135
Рейтинг 24/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 16.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 326 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 974 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 606 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 610 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 52 691 / 67 143 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 976 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 877 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 778 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -984 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.3 км | Шевлягино д. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Березки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Проектировщик-73 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 67 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Антоново д. | 31 м² | 3,5 сот. | 1 850 000 | 59 677 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Связист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Первый Субботник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 31 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Металлист СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 66 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Рябинушка СНТ | 44,6 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 52 691 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Восход СТ | 45 м² | 4 сот. | 2 150 000 | 47 778 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 128695764 Продам доме 53м2 возле станции Шевлягино. (Казанское направление) 2 минуты от платформы. Комнаты изолированные. Большая кухня. Печь обогревает все помещения. Есть терраса и крытое крыльцо. Есть запасы дров. Дом стоит на очень прочном фундаменте. Хороший сухой подвал. Туалет на улице. Есть колодец. Вода питьевая. К дому прилегает двор 4 сотки. Территория огорожена забором. Оперативный показ. Звоните!