Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Иншаково д., Егорьевск гор. округ
Дом 30 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,25 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 19.05.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 60 %
Земля ≈29 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 231 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 67 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 36 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,91 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,82 млн / целевая ≈1,63 млн / пессимист. ≈1,45 млн → от пессимистичной прибыль −960 тыс. ₽, маржа −66 %, ROI −40 %.
Коммуникации: газ — баллоны; свет — есть; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈18 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9131
Рейтинг 9/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 14 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 5.4 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 928 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 231 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 019 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 67 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Иншаково д. | 20 сот. | 790 000 | 39 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Иншаково д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Иншаково д. | 9 сот. | 300 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Иншаково д. | 12 сот. | 300 000 | 25 000 | в продаже 06.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иншаково д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Авиатор-3 СНТ | 6 сот. | 390 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Подрядниково д. | 11 сот. | 400 000 | 36 364 | в продаже 17.05.2022 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Подрядниково д. | 16,7 сот. | 1 000 000 | 59 880 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Подрядниково д. | 28 сот. | 800 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 600 / 68 750 / 86 667 |
| цена объекта | 2 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 912 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 816 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 634 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 453 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -959 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −66 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −40 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Иншаково д. | 25 м² | 8 сот. | 1 400 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Юрцово д. | 30 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Юрцово д. | 32 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Зеленый Огонек СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Боярское СНТ | 25 м² | 7 сот. | 890 000 | 35 600 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Василево д. | 22,8 м² | 12 сот. | 1 900 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Василево д. | 22,8 м² | 12 сот. | 1 790 000 | 78 509 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.05.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 07.06.2026 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 135986343 Продается уютный участок 8 соток правильной формы с небольшим и утепленным домиком . На территории: беседка для отдыха, уличный душ с подогревом и туалет, а также хоз блок. Есть скважина и газовый баллон Проведено электричество Идеальное место для сезонного проживания и отдыха на природе