Егорьевское ш., 98 км от МКАД
Семеновская д., Егорьевск гор. округ
Дом 32 м², участок 4,5 сот., кирпич, 2004 год.
Цена 640 тыс. ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 6/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈174 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 29 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈544 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,15 млн / пессимист. ≈1,02 млн → от пессимистичной прибыль −66 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −6 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Егорьевск I ≈6,2 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9130
Рейтинг 6/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.8 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 554 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 781 000 ₽ (4,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Семеновская д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновская д. | 11,3 сот. | 3 450 000 | 305 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновская д. | 11 сот. | 3 450 000 | 313 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 800 000 | 178 218 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Семеновская д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 750 / 41 667 / 43 333 |
| цена объекта | 640 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 544 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 272 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 208 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 145 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 018 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -66 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Строитель СНТ | 30 м² | 4,3 сот. | 1 250 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 19.5 км | Спецстроевец СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 28 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 640 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 640 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем дачу недалеко от города Егорьевск в СНТ "Лесной". Дом двухэтажный, кирпичный в 32 квадрата на участке 4,5 сотки. В доме высокие потолки и прекрасная печь для тепла и уюта. Сзади дома небольшая ручеек и лес богатый грибами, ягодами и лесными орехами. Земля уже отдохнула и полностью готова дать Вам прекрасный урожай. Круглогодичный подъезд, свет по границе участка (уже смонтирован на столбе свой ящик).