Новорязанское ш., 51 км от МКАД
Аргуновские дачи КП, Раменский гор. округ
Дом 16 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Земля ≈40 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 240 тыс. → дом ≈1,46 млн ₽, 91 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 52 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 144 тыс.
Ремонт ≈220 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,2 млн / целевая ≈1,98 млн / пессимист. ≈1,76 млн → от пессимистичной прибыль ≈92 тыс. ₽, маржа 5 %, ROI 5 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шкинь ≈13,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 11 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №913
Рейтинг 24/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 11 % | 5.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 11 % | 0.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 240 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 460 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 91 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Аргуново д. | 45 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Аргуново д. | 31 сот. | 3 100 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново д. | 7,5 сот. | 246 400 | 32 853 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново д. | 20 сот. | 1 350 000 | 67 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново д. | 15 сот. | 498 000 | 33 200 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново д. | 8 сот. | 320 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Аргуново д. | 6,5 сот. | 350 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Аргуново д. | 7,3 сот. | 800 000 | 109 589 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Раменские Дали ДНП | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аргуново д. | 23 сот. | 1 200 000 | 52 174 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 16 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 500 / 144 293 / 200 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 196 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 086 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 976 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 757 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 92 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.7 км | Фоминское СНТ | 16 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 187 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аргуново д. | 18,5 м² | 7 сот. | 2 450 000 | 132 432 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Поддубье-2 ДНП | 13 м² | 8,3 сот. | 2 030 000 | 156 154 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Амирово д. | 18 м² | 8 сот. | 1 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Фоминское д. | 20 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Ульянино с. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 16.07.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 1 650 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агентам просьба не беспокоить! Продам дачу с хорошим летним домом 4*4. Участок 6 сот. Правильной формы. Разрешенное использование участка: для дачного строительства с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем. Т. Е. Если этот дом перенести на сваи, его можно зарегистрировать и в нем прописаться. Электричество заведено в дом. На участке имеется абиссинская скважина, вода чистенькая. Так же имеется хоз. Блок с тремя комнатами (2025 год постройки). В первой комнате хранится техника и садовый инвентарь, во второй био туалет и в третьей комнате планировался душ, но руки так и не дошли. Участок ухоженный. Высажены кусты смородины. Дом не большой, но очень уютный. Для летнего отдыха то, что нужно. Соседи дружные, многие живут круглогодично. В 10 минутах ходьбы большой лес. Мебель и техника в стоимость не входят. Никаких долгов и обременений нет.