Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Денисиха д., Егорьевск гор. округ
Дом 73,9 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 07.05.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 181 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 17 тыс.–32 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,79 млн / целевая ≈1,61 млн / пессимист. ≈1,43 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; отопление — есть; в описании: колодец.
До ст. Запутная ≈8,5 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Winner · объявление · страница объекта №9120
Рейтинг 18/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 32 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 53 % | 3.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 50 % | 3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 176 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 181 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 119 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 674 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 278 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 089 / 27 778 / 31 579 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 790 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 700 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 611 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 432 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 801 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Грибное-1 СНТ | 63 м² | 6,6 сот. | 1 750 000 | 27 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Химик-2 СНТ | 79 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 17 089 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Рассвет СНТ | 57 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 31 579 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 13.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Winner | 2 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Быть наедине с природой, но при этом не отказывать себе в комфорте? Это дача точно для вас! В продаже кирпичная дача на ленточном фундаменте на участке площадью 6 соток. Дом: покрыта новая крыша, окна пвх, вода заведена в дом (подаётся насосной системой из колодца), в доме совмещённый санузел с душевой кабиной (установлен новый бойлер на 30 литров), электроэнергия напрямую с Мосэнерго (установлен однотарифный счётчик), на кухне встроенная электрическая плита, но при желании готовить можно и на дровяной печи, предназначенной для отопления дома. На первом этаже: кухня, гостинная, санузел, кладовая; на втором этаже - веранда и 2 спальни. Есть гараж 14м, в нем большой стеллаж для хранения. На участке очень много посадок прекрасной белой гортензии, границы участка определены, соседи хорошие. Дача находится в охраняемом СНТ с автоматическими воротами, рядом с которым есть прекрасное место для отдыха: пруд, мангальная зона, волейбольная площадка и лесные пейзажи, которые общими усилиями жителей поддерживаются в хорошем состоянии, так же проведён в СНТ высокоскоростной интернет-оптоволокно. Транспортная доступность: идеальный вариант для людей с личным авто. На общественном транспорте с Москвы добираться порядка 4 часов на нескольких электричках и автобусе Один собственник, земля и дом в собственности, дом зарегистрирован как нежилой и позиционирует себя как дачный дом, не для ПМЖ. Если приложить руки и довести коммуникации до зимнего использования, то этот дом будет радовать вас круглогодично.