Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Горки д., Егорьевск гор. округ
Дача 25 м², участок 12 сот., брус.
Цена 950 тыс. ₽, снижали с 1 млн; первая цена 1 млн ₽ от 01.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 292 тыс. → дом ≈658 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км, 12 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈808 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈508 тыс. / целевая ≈457 тыс. / пессимист. ≈406 тыс. → от пессимистичной прибыль −802 тыс. ₽, маржа −197 %, ROI −66 %.
Коммуникации: скважина; в описании: газ.
До ст. Шатурторф ≈11,5 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9118
Рейтинг 15/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.8 |
| торг | 5 | 33 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 27 % | 1.9 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 24 370 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 292 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 658 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 320 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Росинка-1 СНТ | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Сосенки-4 СНТ | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Сосенки-4 СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Огонек СНТ | 9,7 сот. | 330 000 | 34 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 21 156 / 43 333 |
| цена объекта | 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 807 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 508 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 483 000 ₽ |
| продажа: целевая | 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 406 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -801 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −197 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −66 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Рассвет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 530 000 | 21 200 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Машиностроитель СНТ | 24 м² | 6,5 сот. | 700 000 | 29 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Микрон СНТ | 25 м² | 6 сот. | 950 000 | 38 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Энтузиаст СНТ | 28 м² | 6,3 сот. | 380 000 | 13 571 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.6 км | Лира СНТ | 30 м² | 10 сот. | 350 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Василево д. | 31 м² | 16 сот. | 2 350 000 | 75 806 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.4 км | Микрон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Песье д. | 20 м² | 6 сот. | 399 990 | 20 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Некрасовка СНТ | 18 м² | 6,6 сот. | 380 000 | 21 111 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2026 | 1 000 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем отличную дачу в полностью жилой деревне, которая окружена лесами Экологически чистое место Тут на все 100 процентов гарантирован отдых душой и телом! Сам участок в 12 соток ровный, прямоугольной формы на нем есть летний туалет, скважина, современная теплица и летний дом. Участок огорожен забором, есть заезд для автомобиля. Дом пусть не большой, но в хорошем состоянии Чистый, светлый, полностью готов для дальнейшего использования. Можно сразу использовать для отдыха и в дальнейшем построить дом для постоянного проживания ведь деревню скоро газифицируют. Один взрослый собственник, участок отмежеван.