Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Проектировщик-73 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,4 млн ₽; цена не менялась с 23.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 504 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,93 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −77 %, ROI −44 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Смолево ≈0,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9116
Рейтинг 25/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 24 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 504 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 896 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Промстройпроект СНТ | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Смолево д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Смолево д. | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Смолево д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Смолево д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 34 464 / 59 322 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 142 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 035 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 928 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 326 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −77 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Серп и Молот СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Гипроречтранс СНТ | 59 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 59 322 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Союзпромпроект СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спутник СНТ | 52,9 м² | 8,5 сот. | 1 400 000 | 26 465 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Вертолет-2 СНТ | 61,2 м² | 6,7 сот. | 2 100 000 | 34 314 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | сохраненная копия |
| 2.2 км | Светлана СНТ | 65 м² | 6 сот. | 2 250 000 | 34 615 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Связист СНТ | 67,2 м² | 6,5 сот. | 2 500 000 | 37 202 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Омега СНТ | 63,4 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 35 489 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Рябинушка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.06.2026 | 2 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 6 соток, в Снт Проектировщик, Орехово-Зуевский район идеальное место для загородного отдыха. Всего 5 минут до ЖД станции Смолево, час до метро Выхино. Круглогодичная охрана, камеры видеонаблюдения, зимой дороги чистят. На участке находится 2-ух этажный брусовый дом, отапливаемый конвекторами и печь-камин, летний водопровод, вода заведена в дом, так же на участке хоз. Блок, душ-туалет, участок огорожен забором по периметру, машино место на 3 автомобиля. В доме на первом этаже кухня, просторная гостиная и спальня, на втором этаже 2 спальни. Всё необходимое для комфортного проживания имеется. В шаговой доступности прекрасный лес, грибы, ягоды кто любит собирать тоже есть. Продаю сама, не агентство, по всем интересующим вопросам звоните!