Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Богородское с., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 20 м², участок 7,5 сот., дерево.
Цена 750 тыс. ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 12/100 · уверенность 52 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 7,5 сот. = 457 тыс. → дом ≈293 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 30 тыс.–97 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈638 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,04 млн / целевая ≈940 тыс. / пессимист. ≈836 тыс. → от пессимистичной прибыль −202 тыс. ₽, маржа −24 %, ROI −19 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть.
До ст. Авсюнино ≈3,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9111
Рейтинг 12/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 108 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 6.2 |
| участок | 5 | 32 % | 2.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 909 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 457 000 ₽ (7,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 293 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 650 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Богородское с. | 18 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Богородское с. | 15 сот. | 1 290 000 | 86 000 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Богородское с. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Богородское с. | 12 сот. | 1 050 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Степановка д. | 16,4 сот. | 2 500 000 | 152 439 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Степановка д. | 20 сот. | 820 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Степановка д. | 11 сот. | 700 000 | 63 636 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Меланжист сад. уч. | 9 сот. | 400 000 | 44 444 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Степановка д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Авсюнино пос. | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 58 168 / 96 525 |
| цена объекта | 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 637 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 045 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 993 000 ₽ |
| продажа: целевая | 940 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 836 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -201 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Богородское с. | 18,2 м² | 6,7 сот. | 1 450 000 | 79 670 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Луниха СНТ | 20 м² | 10 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Шувое пос. | 25,9 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 96 525 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Лесная Поляна-1 СНТ | 15 м² | 6 сот. | 550 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаем половину дома в селе Богородское на 7,5 сотках плодородной земли. Возможна покупка для прописки. 80 км от МКАД. 13 км до г. Куровское. Село очень красивое, с богатой историей. Имеется магазин, ДК, два больших пруда для купания и ловли рыбы,