Егорьевское ш., 47 км от МКАД
Гжель пос., Раменский гор. округ
Дом 140 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 3,75 млн; первая цена 3,75 млн ₽ от 06.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 768 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 73 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 74 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈10,2 млн / целевая ≈9,18 млн / пессимист. ≈8,16 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,67 млн ₽, маржа 33 %, ROI 49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Гжельские источники ≈0,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9110
Рейтинг 78/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 97 % | 41.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 62 % | 3.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 8.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 062 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 768 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 632 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Гжель пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гжель пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжель пос. | 9,5 сот. | 2 900 000 | 305 263 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 6,6 сот. | 659 000 | 99 848 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сатурн СНТ | 24 сот. | 14 500 000 | 604 167 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Трошково д. | 13 сот. | 4 500 000 | 346 154 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 5,5 сот. | 587 900 | 106 891 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Трошково д. | 5,7 сот. | 650 000 | 114 035 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гжельского Кирпичного Завода пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 857 / 74 233 / 75 385 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 10 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 690 000 ₽ |
| продажа: целевая | 9 180 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 8 160 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.7 км | Бахтеево д. да: «ванные» + «отделка» | 140 м² | 6 сот. | 10 200 000 | 72 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Васильки ДНП да: «сан узла» + «отделкой» | 140 м² | 6,5 сот. | 7 400 000 | 52 857 выброс, не в счёт | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новое Григорово КП да: «санузел» + «отделку» | 146,7 м² | 5,5 сот. | 10 890 000 | 74 233 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Росток-3 СНТ да: «санузел» + «отделкой» | 130 м² | 6 сот. | 9 800 000 | 75 385 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.03.2026 | 3 750 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 3 400 000 (−350 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 128583027 Забудьте всё, что вы знаете о загородных домах. Это не просто "дача". Это характер. Она не стоит на земле. Она парит над ней на мощных кирпичных столпах. Воздушная прослойка это философия: защита от сырости, вечный диалог с природой