Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Вымпел-3 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 65,2 м², участок 7 сот., брус.
Цена 1,35 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 27.03.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 236 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–23 тыс. ₽/м², медиана 14 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,15 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈881 тыс. / целевая ≈793 тыс. / пессимист. ≈705 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,75 млн ₽, маржа −248 %, ROI −71 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатурторф ≈6 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9106
Рейтинг 19/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 18 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 69 % | 4.5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 236 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 114 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 086 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Вымпел-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вымпел-3 СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мизовец СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мечта сад. уч. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Сосна СНТ | 6 сот. | 173 000 | 28 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Софряково д. | 40 сот. | 1 400 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рот Фронт сад. уч. | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Софряково д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Софряково д. | 25 сот. | 600 000 | 24 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 304 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 667 / 13 694 / 23 077 |
| цена объекта | 1 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 147 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 881 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 837 000 ₽ |
| продажа: целевая | 793 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 705 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 746 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −248 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −71 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Надежда СНТ | 66 м² | 6 сот. | 850 000 | 12 879 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Рот Фронт сад. уч. | 62 м² | 6 сот. | 830 000 | 13 387 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Сосна СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надежда СНТ | 55 м² | 6 сот. | 880 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Вымпел-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Связист СНТ | 70 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 857 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Рассвет СНТ | 65 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 23 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Спектр сад. уч. | 50 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Олимпиец СНТ | 60 м² | 6 сот. | 700 000 | 11 667 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Олимпиец СНТ | 55,4 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 77 617 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.03.2025 | 1 700 000 | история площадки |
| 04.04.2025 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.05.2025 | 1 610 000 (−40 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 1 400 000 (−210 000) | история площадки |
| 05.10.2025 | 1 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 16.03.2026 | 1 350 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом, где каждый уголок наполнен теплом и счастьем! Этот маленький рай на земле находится на участке 6,6 соток в красивом, экологически чистом районе. Площадь дома 6х7 м, первым этажом из бруса с отделкой вагонкой. Уютная веранда для душевных встреч. Четыре комнаты место, где будут расти радостные воспоминания. На участке цветут яблони и груши, растут сливы и смородина. Вы сможете наслаждаться свежими фруктами и искренними моментами рядом с природой. Тишина и спокойствие вдали от городской суеты, лес вокруг создаст атмосферу уюта и умиротворения. Этот дом ваше место для счастья и вдохновения!