Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Импульс СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот.
Цена 800 тыс. ₽; цена не менялась с 30.06.2025.
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Земля ≈61 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 367 тыс. → дом ≈433 тыс. ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–79 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈680 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,8 млн / целевая ≈1,62 млн / пессимист. ≈1,44 млн → от пессимистичной прибыль ≈38 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Куровская ≈1,8 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9104
Рейтинг 24/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 61 210 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 367 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 433 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 028 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 47 500 / 79 062 |
| цена объекта | 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 680 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 798 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 708 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 618 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 438 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 38 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Приборостроитель СНТ | 35 м² | 6 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8 км | Русь СНТ | 35 м² | 9 сот. | 890 000 | 25 429 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Восток СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 72 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Восток СНТ | 32 м² | 6,3 сот. | 2 530 000 | 79 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Монтажник СНТ | 34,5 м² | 5 сот. | 2 100 000 | 60 870 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 6,9 сот. | 700 000 | 19 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.3 км | Мичуринец СНТ | 36 м² | 5 сот. | 1 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Нерское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 45 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.8 км | Экспериментатор СНТ | 35 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.06.2025 | 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дачный участок с небольшим домиком, в живописном месте. Рядом лес. И пожарный водоемов в котором можно купаться. На участке сезонный водопровод. Новый железный забор с большими воротами. Растут фруктовые деревья. Малина. Клубника. Также на участке стоит теплица из поликарбоната.