Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Клеменово д., Егорьевск гор. округ
Дача 42 м², участок 10 сот., брус.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 27.02.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 742 тыс. → дом ≈458 тыс. ₽, 11 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,14 млн / целевая ≈1,02 млн / пессимист. ≈910 тыс. → от пессимистичной прибыль −750 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈8 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9100
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 83 % | 12.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 167 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 742 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 458 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 10 905 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Клеменово д. | 27 сот. | 1 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Клеменово д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Клеменово д. | 5,2 сот. | 4 300 000 | 826 923 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Клеменово д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клеменово д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 13 сот. | 580 000 | 44 615 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Назарово д. | 16,5 сот. | 1 600 000 | 96 970 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Овчагино д. | 7 сот. | 850 000 | 121 429 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Овчагино д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Овчагино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 500 / 27 027 / 49 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 138 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 081 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 024 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 910 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -750 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 1 090 000 | 25 952 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Артемовская д. | 40 м² | 8 сот. | 890 000 | 22 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Кирпичики СНТ | 40 м² | 5 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Возрождение ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.2 км | Березка СТ | 37 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Некрасово д. | 48 м² | 8,6 сот. | 945 000 | 19 688 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Родничок СНТ | 53,8 м² | 5 сот. | 3 149 999 | 58 550 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Звездочка СНТ | 50 м² | 6,5 сот. | 2 450 000 | 49 000 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 37 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 43 243 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.02.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 07.03.2026 | 1 499 000 (−1 000) | история площадки |
| 20.03.2026 | 1 300 000 (−199 000) | история площадки |
| 06.05.2026 | 1 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 1 199 000 (−1 000) | история площадки |
| 26.06.2026 | 1 200 000 (+1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию участок с домом в деревне. В 5 км от города Егорьевск. Участок ровный, правильной формы. На участке есть добротный, жилой дом, плодовые деревья, кустарники смородины, малины, крыжовника. Свет, вода есть. Газ по границе. В Доме два этажа, 5 комнат, что позволит разместиться с комфортом. Удобное расположение, плюс улица асфальтирована, спокойная для пеших прогулок и катания на велосипеде. В деревне есть магазины, баня, остановки общественного транспорта. Один взрослый собственник, Звоните, записывайтесь на просмотр.