Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Гуслица СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 1,79 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 24.04.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 61 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 746 тыс. → дом ≈1,04 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 5 км, 46 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,52 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,72 млн / целевая ≈3,35 млн / пессимист. ≈2,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈556 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Локомотивное Депо ≈0,2 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 43 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9099
Рейтинг 46/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 39 % | 2.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 124 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 746 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 044 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Факел СНТ | 6,6 сот. | 990 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 22,2 сот. | 4 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Заволенье д. | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Заволенье д. | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Приборостроитель СНТ | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Приборостроитель СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 5 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 000 / 72 115 / 73 148 |
| цена объекта | 1 790 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 521 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 721 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 535 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 349 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 977 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 555 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 5 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Радуга СНТ да: «ванные» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 52 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 72 115 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мечта СНТ да: «санузел» + «отделка» | 54 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 73 148 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 900 000 | история площадки |
| 21.05.2026 | 1 790 000 (−110 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 790 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 50 м2 на участке 6 соток в Снт Восток. Дом жилой подходит под прописку. Дом двухэтажный с деревянными стенами и требует ремонта. В доме две комнаты, кухня оборудована необходимой мебелью и техникой. Санузел расположен на улице. На территории участка есть просторный навес для хранения инвентаря или хозяйственных нужд. Участок огорожен забором, вокруг растут деревья и кустарники. До ближайшей остановки общественного транспорта можно дойти пешком. Дом подключен к водоснабжению через колодец, канализация представлена выгребной ямой. Отопление печное, что создаёт уютную атмосферу в холодное время года. Близость к школе делает это предложение привлекательным для семей с детьми.