Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Поляна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 32 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽, снижали с 2,25 млн; первая цена 1,95 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 398 тыс. → дом ≈1,8 млн ₽, 56 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 27 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈440 тыс., покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,06 млн / целевая ≈1,85 млн / пессимист. ≈1,65 млн → от пессимистичной прибыль −662 тыс. ₽, маржа −40 %, ROI −29 %.
Коммуникации: скважина; отопление — печь.
До ст. Запутная ≈1,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9092
Рейтинг 19/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.7 |
| торг | 5 | 15 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 801 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 281 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 6 сот. | 185 000 | 30 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вершина д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 667 / 60 260 / 100 610 |
| цена объекта | 2 199 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 869 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 956 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 647 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -662 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Радуга СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Велино д. | 32,8 м² | 13 сот. | 3 300 000 | 100 610 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Слобода д. | 35 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Радуга СНТ | 40 м² | 8,2 сот. | 3 300 000 | 82 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Рассвет СНТ | 30 м² | 6,4 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Петровское с. | 30,9 м² | 13 сот. | 2 650 000 | 85 761 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Энергетик СНТ | 34,7 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 60 519 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Кузнецово д. | 36 м² | 15 сот. | 1 100 000 | 30 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Шатурторф пос. | 36 м² | 10 сот. | 1 690 000 | 46 944 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Петрушино д. | 33,6 м² | 16,5 сот. | 1 800 000 | 53 571 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 950 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 2 250 000 (+300 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 199 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 199 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пешая доступность до станции Запутная 10 мин. Рядом 2 продуктовых магазина, школа. Есть доставки Пятерочка, Дикси, Магнит, Аптеки, Рестораны. 1 взрослый собственик. Без долгов и обременений. Есть прописка дом оформлен. Кадастровый номер дома 50:24:0060726:505. Кадастровый номер участка 50:24:0060726:94. Свет 15кв. Есть резервное электиичество генератор. Вода скважина заведена в дом установлена система фильтрации. Отопление электрическое есть печь.