Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Проектировщик СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 90 м², участок 6,1 сот., брус.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 02.06.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Земля ≈62 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 381 тыс. → дом ≈2,72 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,66 млн / целевая ≈2,4 млн / пессимист. ≈2,13 млн → от пессимистичной прибыль −2 млн ₽, маржа −94 %, ROI −49 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; отопление — печь; свет — есть.
До ст. Анциферово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9091
Рейтинг 33/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 12.3 |
| торг | 5 | 76 % | 4.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 719 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 211 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Экспериментатор СНТ | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Экспериментатор СНТ | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вишенка СНТ | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вишенка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дачи Ветеранов Армии СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 750 / 28 205 / 48 750 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 664 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 531 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 398 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 131 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 004 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Вишенка СНТ | 90 м² | 7,2 сот. | 2 100 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Кристалл СНТ | 91 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 40 659 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Родник СНТ | 93 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 43 011 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия-80 СНТ | 97 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 27 835 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Гаврилково-2 ДНП | 87,4 м² | 7 сот. | 3 300 000 | 37 757 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алмаз-1 СНТ | 80 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Проектировщик СНТ | 78 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 28 205 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Родник СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 18 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергия-80 СНТ | 80 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 20 625 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Весна СНТ | 80 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 87 500 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 15.06.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.06.2026 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 100 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютная дача для сезонного отдыха в снт "Проектировщик" Орехово-Зуевского городского округа, рядом с лесным массивом, в 20 минутах неспешным шагом от ж/д платформы Анциферово(Казанское направление Московской железной дороги) и в 78 км от Мкад. Дом 90 кв. М., из бруса на ленточном фундаменте. На 1-М Этаже кухня, гостиная с камином, спальня, душевая, туалет. На Мансардном Этаже три раздельные спальни. Коммуникации в доме: летний водопровод заведен в дом, электричество, печное отопление или так же можно использовать электрообогреватели, водонагреватель, канализация: септик. Участок: 6,12 соток, границы определены в соответствии с законодательством РФ, огорожен со всех четырех сторон, есть заезд для авто. Высажены плодовые деревья, кустарники, газон. Дополнительные Строения На Участке так же стоят на ленточном фундаменте: новая теплица, беседка, домик для инструментов, строение с двумя помещениями: летняя кухня с подведенной водой и душ с дровяным титаном для нагрева воды, летний туалет. Документы: дом и участок в собственности.