Егорьевское ш., 46 км от МКАД
Лужайка СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 65 м², участок 8 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 652 тыс. → дом ≈2,85 млн ₽, 44 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 15 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −2,2 млн ₽, маржа −111 %, ROI −53 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шевлягино ≈1,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9090
Рейтинг 22/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 14.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 506 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 652 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 848 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 815 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лужайка СНТ | 16 сот. | 2 700 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Керамик-2 СНТ | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Лето СНТ | 8,1 сот. | 850 000 | 104 938 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лето СНТ | 9,5 сот. | 2 000 000 | 210 526 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Янтарь СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Минино д. | 6 сот. | 790 000 | 131 667 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Минино д. | 7,4 сот. | 550 000 | 74 324 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 561 / 116 393 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 470 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 223 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 976 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 199 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −111 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 18.3 км | Отдых СНТ | 80 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 66 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гжель СНТ | 67,3 м² | 5,5 сот. | 3 500 000 | 52 006 | снято (цена объявления) 04.07.2026 | сохраненная копия |
| 6.3 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 270 000 | 32 429 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Горизонт СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Звезда СНТ | 60 м² | 6 сот. | 900 000 | 15 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Строитель-2 СНТ | 70 м² | 6,2 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Дубки с. | 55 м² | 6,3 сот. | 1 950 000 | 35 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнышко-2 СНТ | 50 м² | 11 сот. | 4 500 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Ефимовский Лес ДНП | 61 м² | 9,4 сот. | 7 100 000 | 116 393 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в охраняемом Снт "Лужайка". Территория огорожена, въезд через автоматические ворота, круглый год действует охрана. Дом из блока с утеплением минватой. На первом этаже кухня и комната, на втором ещё две комнаты. Санузел оборудован на улице. На участке абсолютно новая баня и комфортабельный душ. Свой колодец с технической водой и сезонная вода от снт. Сам участок огорожен профлистом. На территории участка растут плодово-ягодные насаждения и цветы. До ж/д станции Шевлягино 15 минут пешком. Прямое сообщение с Москвой. Оперативный показ. Быстрый выход на сделку. Код пользователя: 42459. Номер в базе: 13090072.