Егорьевское ш., 80 км от МКАД
Ёлочка-3 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 54 м², участок 12 сот., кирпич.
Цена 3,35 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Земля ≈133 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,59 млн → дом ≈1,75 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 21 тыс.–35 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈980 тыс., покупка после торга ≈2,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,5 млн / целевая ≈1,35 млн / пессимист. ≈1,2 млн → от пессимистичной прибыль −2,63 млн ₽, маржа −219 %, ROI −69 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Егорьевск I ≈3,8 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9089
Рейтинг 20/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 5.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 21 % | 3.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 132 955 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 595 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 755 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Улыбка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Улыбка СНТ | 12 сот. | 1 450 000 | 120 833 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Улыбка СНТ | 5,9 сот. | 999 000 | 169 322 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 645 000 | 210 897 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Ягода СНТ | 6 сот. | 440 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Холмы д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Холмы д. | 16 сот. | 10 700 000 | 668 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 54 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 980 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 833 / 28 125 / 35 484 |
| цена объекта | 3 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 847 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 501 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 426 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 351 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 201 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 626 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −219 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −69 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.6 км | Строитель СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 26 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Хорлово пгт | 60 м² | 14 сот. | 1 250 000 | 20 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Репка СНТ | 62 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 35 484 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Изумруд СНТ | 64 м² | 6,4 сот. | 1 800 000 | 28 125 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Спутник СНТ | 41 м² | 7,2 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 3 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 350 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам прекрасную ухоженную дачу с плодовым садом и обилием цветов. Дом кирпичный на высоком блочном цоколе, в котором мб мастерская или гараж. Деревянный мансардный этаж с тремя спальнымм местами. Кухня на таррасе, газ балонный, вода из колодца. В доме есть печь-камин, можно жить с ранней весны до поздней осени. Есть огород, посажен озимый чеснок. Много смородины, клубники, малины, жимолость, вишни, сливы, яблони.