Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Сосенки-2 СНТ, Шатура гор. округ
Дача 70 м², участок 24 сот., пенобетон.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 565 тыс. → дом ≈935 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 25 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,1 млн / целевая ≈1,89 млн / пессимист. ≈1,68 млн → от пессимистичной прибыль −894 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −35 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. Шатурторф ≈7,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9085
Рейтинг 22/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 548 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 565 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 357 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Огонек СНТ | 9,7 сот. | 330 000 | 34 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Огонек СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сосенки-4 СНТ | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосенки-4 СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосенки-1 СНТ | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосенки-1 СНТ | 15,3 сот. | 1 100 000 | 71 895 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка-1 СНТ | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 30 826 / 52 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 101 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 996 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 891 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 681 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -894 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.2 км | Мебельщик СТ | 68,7 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 31 295 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Рот Фронт сад. уч. | 60 м² | 12 сот. | 1 499 999 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Радуга СНТ | 50 м² | 12 сот. | 500 000 | 10 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Энергия СНТ | 56 м² | 13 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16 км | Дачник СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 52 000 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу 70 кв. М на участке 24 сотки в живописном месте. Дом из пеноблоков, тёплый, есть печь. Есть летняя вода, в дом не заведена, электричество на прямом договоре с Мосэнерго. Туалет на улице.