Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Юрцово д., Егорьевск гор. округ
Дом 56 м², участок 30 сот., дерево.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2 млн; первая цена 2 млн ₽ от 04.06.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,15 млн → дом ≈796 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,02 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,03 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −65 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — есть; в описании: скважина.
До ст. Егорьевск I ≈11,9 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9082
Рейтинг 23/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 42 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 17 % | 1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 24 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 74 % | 10.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 452 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 154 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 796 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 214 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юрцово д. | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юрцово д. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Юрцово д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрцово д. | 5,6 сот. | 370 000 | 66 071 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрцово д. | 14 сот. | 499 999 | 35 714 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрцово д. | 8 сот. | 420 000 | 52 500 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юрцово д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрцово д. | 24 сот. | 800 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрцово д. | 15,7 сот. | 750 000 | 47 771 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Юрцово д. | 15 сот. | 700 000 | 46 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 020 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 37 264 / 50 000 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 034 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 932 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 831 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 627 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 050 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −65 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Юрцово д. | 53 м² | 30 сот. | 1 950 000 | 36 792 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Юрьево д. | 53 м² | 15,5 сот. | 2 650 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Юрьево д. | 52,7 м² | 15,5 сот. | 2 250 000 | 42 694 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щеголево д. | 50 м² | 30 сот. | 4 600 000 | 92 000 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Двойни д. | 50 м² | 27 сот. | 700 000 | 14 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Русаки д. | 54,3 м² | 29 сот. | 1 300 000 | 23 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Михали д. | 57 м² | 20 сот. | 4 400 000 | 77 193 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Медик-4 СНТ | 50 м² | 18 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Василево д. | 53 м² | 21 сот. | 2 000 000 | 37 736 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Подрядниково д. | 53 м² | 30 сот. | 2 600 000 | 49 057 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
| 19.06.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 950 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136445351 Экcклюзивнoе пpeдложениe! В продажe дом в дeревне Юрцово, 13 км от гopoдa Eгopьевск. Дом oбщeй площадью 53 кв. м.. Гaз заведeн в дoм. Cвeт, пpoвoдка вся нoвaя. Oкнa ПВX. Boдa скважина. Учacток пpaвильной фоpмы 30 coтoк. В деpeвне ecть вce что нужно для комфoртного проживaния, д/сад, школа, ceтевые магазины, аптека и многое другое. Один взрослый собственник, без долгов и обременений. Оперативный показ