Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Шувое пос., Егорьевск гор. округ
Дом 101 м², участок 16 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,15 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 15.05.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Земля ≈68 тыс. ₽/сот. × 16 сот. = 1,09 млн → дом ≈2,41 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,53 млн / целевая ≈4,08 млн / пессимист. ≈3,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: баня, газ.
До ст. Беззубово ≈8,3 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9081
Рейтинг 27/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 6 |
| торг | 5 | 27 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 943 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 087 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 413 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 891 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Шувое пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шувое пос. | 15,5 сот. | 1 500 000 | 96 774 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шувое пос. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Шувое пос. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 13,5 сот. | 1 500 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Шувое пос. | 16 сот. | 3 400 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Взлет-2 СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шувое пос. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 101 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 139 / 45 556 / 105 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 532 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 305 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 079 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 626 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Шувое пос. | 101 м² | 16 сот. | 3 650 000 | 36 139 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шувое пос. | 100 м² | 11,5 сот. | 3 700 000 | 37 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гридино д. | 100 м² | 20 сот. | 10 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гридино д. | 100 м² | 18 сот. | 10 500 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шувое пос. | 112 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 49 107 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Гридино д. | 105 м² | 15 сот. | 6 900 000 | 65 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Гридино д. | 107,7 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 38 997 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гридино д. | 95,2 м² | 20,3 сот. | 3 999 000 | 42 006 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шувое пос. | 90 м² | 11,6 сот. | 3 500 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шувое пос. | 90 м² | 12 сот. | 4 555 000 | 50 611 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.05.2025 | 4 150 000 | история площадки |
| 27.05.2025 | 3 950 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.07.2025 | 3 850 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 3 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 3 650 000 (−100 000) | история площадки |
| 17.06.2026 | 3 500 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже жилой дом в п. Шувое, в 15 км от г. Егорьевск. Дом со всеми коммуникациями( свет, вода, газ). Общая площадь дома 101 м2, жилая 40м2, кухня 5м2. Дом из крепкого бревна, фундамент и крыша менялись. Земли 16 соток, вид разрешенного использования Лпх, участок ровный, правильной формы. На участке есть баня, мангальная зона, летний душ. Растут плодовые деревья, кустарники, цветы. Поселок с развитой инфраструктурой, школа, детский садик, клуб, больница, аптека, сетевые магазины, церковь. Один взрослый собственник. Подходит под материнский капитал. По остальным вопросам Звоните!