Егорьевское ш., 59 км от МКАД
Алсад СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 65 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Земля ≈66 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 793 тыс. → дом ≈1,71 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,21 млн / целевая ≈1,99 млн / пессимист. ≈1,77 млн → от пессимистичной прибыль −1,66 млн ₽, маржа −94 %, ROI −48 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Ильинский Погост ≈7,7 км по прямой; до МКАД 59 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9079
Рейтинг 24/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 57 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 59 % | 10.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 5.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 66 111 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 793 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 707 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 262 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Хотеичи с. | 8,4 сот. | 1 100 000 | 130 952 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хотеичи с. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 1 050 000 | 105 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 000 000 | 90 909 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хотеичи с. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Хотеичи с. | 18 сот. | 1 250 000 | 69 444 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеевская д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хотеичи с. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Хотеичи с. | 45 сот. | 5 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 833 / 33 740 / 64 286 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 210 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 989 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 768 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 657 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −94 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Ильинское СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 33 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Малахит СНТ | 63 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 44 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Малахит СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 19 286 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Демидово КП | 70 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 64 286 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Заря СНТ | 60 м² | 6 сот. | 950 000 | 15 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Вертолет-2 СНТ | 61,2 м² | 6,7 сот. | 2 100 000 | 34 314 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | сохраненная копия |
| 9.4 км | Вертолет-2 СНТ | 70 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Зодчий СНТ | 70 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Надежда-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 599 999 | 51 429 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лесная Поляна-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 26 389 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137131995 Продается дача в сосновом бору. Дом бревенчатый, утеплённый. В доме три печки что позволяет в холодный период находиться в комфорте. Участок 12 соток ухоженный, ровный, правильной формы. На участке так же есть плодовые деревья и кустарники. Вода в дом заведена, колодец поливочный и питьевой воды имеется. В доме два этажа. На первом этаже две комнаты. На втором одна большая. Есть возможность перенести в дом санузел и душевую. Документы готовы к сделке. Оперативный показ. Звоните, пишите. Не упустите возможность приобрести данный объект.