Егорьевское ш., 68 км от МКАД
Отдых СНТ, Раменский гор. округ
Дом 40 м², участок 5 сот.
Цена 2,84 млн ₽; цена не менялась с 05.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈82 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 408 тыс. → дом ≈2,43 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,41 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,77 млн / целевая ≈1,59 млн / пессимист. ≈1,42 млн → от пессимистичной прибыль −1,8 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шевлягино ≈0,4 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 26 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №9075
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 81 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 408 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 432 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шевлягино пос. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышко-1 СНТ | 8 сот. | 3 750 000 | 468 750 | в продаже 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 500 / 45 609 / 67 105 |
| цена объекта | 2 840 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 414 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 772 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 683 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 595 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 418 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 796 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Березки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шевлягино КП | 40,2 м² | 7,3 сот. | 1 700 000 | 42 289 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ветеран СНТ | 40 м² | 6,2 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Горизонт СНТ | 39 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 48 718 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Горизонт СНТ | 38 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 57 895 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шевлягино пос. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Энтузиаст СНТ | 42,3 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 93 381 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Надежда СНТ | 38 м² | 7,2 сот. | 2 550 000 | 67 105 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Хуторок СНТ | 42,1 м² | 6,6 сот. | 3 960 000 | 94 062 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Первый Субботник СНТ | 38 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 31 579 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.06.2026 | 2 840 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 840 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже появился загородный дом для отдыха в Раменской район. Дача расположена вблизи леса, отличное место для отдыха. Полностью готов к заселению. Утеплен, можно оставаться в прохладное время года. В доме есть все коммуникации: - горячая и