Каширское ш., 69 км от МКАД
Сокол СНТ, Ступино гор. округ
Дом 75,1 м², участок 6 сот., дерево, 2012 год.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 27.06.2026.
Рейтинг 66/100 · уверенность 66 %
Земля ≈100 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 600 тыс. → дом ≈1,9 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 75 тыс.–107 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,66 млн / целевая ≈5,99 млн / пессимист. ≈5,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,8 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец; септик; газ — баллоны; отопление — есть.
До ст. Повадино ≈3,8 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №9071
Рейтинг 66/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 42 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 600 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 900 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Монтажник СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бытинки д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Комега СНТ | 16 сот. | 4 000 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Атом СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Щеглятьево д. | 9 сот. | 3 670 000 | 407 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Щеглятьево д. | 50 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Коченягино д. | 17 сот. | 2 300 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Иволга СНТ | 6,5 сот. | 1 700 000 | 261 538 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Коченягино д. | 10,5 сот. | 2 000 000 | 190 476 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 402 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 75 000 / 85 878 / 107 143 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 656 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 323 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 990 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 325 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 798 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 км | Васькино пос. да: «санузел» + «отделкой» | 78,6 м² | 6,3 сот. | 6 750 000 | 85 878 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Святая Гора ДНТ да: «душевая» + «мебель» | 70 м² | 6,3 сот. | 7 500 000 | 107 143 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Шелково Парк КП да: «ванные» + «отделка» | 80 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот 75242 Внесён аванс до 25.07.2026 Доброго времени суток! Продается дача для круглогодичного проживания в СНТ СОКОЛ для ориентира деревня Коченягино! Дом построен из сруба 150 утеплитель, обшит вагонкой, на ленточном фундаменте, крыша металлочерепица, отопление разведено по всему дому, установлено газовое оборудование ( газ привозной), септик, колодец, все удобства в доме, вода заведена ( боллер). Сам дом обшит сайдингом. На первом этаже расположена кухня, гостиная, санузел, две спальни, прихожая. На втором этаже большая комната во весь этаж. На участке расположена бытовка, хоз блок, мангальная зона, плодовые деревья, кустарники и цветы, так же залита плита для машиноместа, за территорией есть дополнительное место под авто. На территории СНТ есть пруд и детская площадка. Въезд ( откатные ворота с кнопки) , пост охраны, видеонаблюдение. К участку асфальтовая крошка. Зимой дороги чистят регулярно. От Москвы 65 км по Каширскому шоссе. Один взрослый собственник, свободная продажа! Более подробную информацию уточняйте по телефону, ключи на руках.