Егорьевское ш., 29 км от МКАД
Дубовая Роща пос., Раменский гор. округ
Дача 32 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3,1 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля ≈333 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 1,33 млн → дом ≈1,67 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 53 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 113 тыс.
Ремонт ≈540 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,88 млн / целевая ≈3,49 млн / пессимист. ≈3,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈16 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: баня, колодец, газ.
До ст. Совхоз ≈1,7 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9068
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 22 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 333 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 333 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 667 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 094 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дубовая Роща пос. | 10 сот. | 6 300 000 | 630 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубовая Роща пос. | 9,2 сот. | 5 500 000 | 597 826 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубовая Роща пос. | 2,1 сот. | 1 800 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 2 сот. | 1 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Санатория Раменское пос. | 12 сот. | 4 850 000 | 404 167 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубовая Роща пос. | 5 сот. | 1 200 000 | 240 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Санатория Раменское пос. | 4,5 сот. | 1 500 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 540 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 333 / 112 802 / 125 000 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 882 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 688 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 494 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 16 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.4 км | Новое с. | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Фаустово-1 СНТСН | 30 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Строитель СНТ | 35,6 м² | 3,7 сот. | 4 300 000 | 120 787 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.5 км | Фаустово-1 СНТСН | 35,3 м² | 5,4 сот. | 3 700 000 | 104 816 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 100 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 3 000 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный кирпичный дом площадью 32 м2 расположен в поселке Дубовая Роща в 15 км от Раменского. Объект подходит для постоянной прописки и сочетает преимущества загородной жизни с развитой инфраструктурой. Здание построено на ленточном фундаменте с кровлей из металлопрофиля, что обеспечивает надежность и долговечность. Подведенное электричество мощностью 15 квт позволяет использовать все необходимые бытовые приборы без ограничений. Газ проходит по границе участка. Колодец с питьевой водой. Никаких дополнительных ежемесячных взносов. Участок площадью 4 сотки имеет ровную прямоугольную форму и полностью огорожен, создавая приватное и безопасное пространство. Территория благоустроена, высажены плодовые деревья и кустарники (слива, калина, черная смородина). Прямое соседство с лесом дает возможность для душевных прогулок, а близость реки Гжелка с озерами открывает перспективы для рыбалки и отдыха у воды. Поселок обладает полноценной социальной инфраструктурой: школа, детский сад, поликлиника, почта, магазины, баня, дом культуры, спортивный клуб. Транспортная доступность отличается удобством: остановка общественного транспорта и станция Совхоз находятся в 20 минутах пешей прогулки; до станции Мцд-3 Ипподром можно доехать за 15 минут на автомобиле или автобусе. Это предложение представляет собой сбалансированный вариант для круглогодичного проживания или отдыха с продуманной логистикой и всеми необходимыми коммуникациями. Код пользователя: 130686. Номер в базе: 4536721.