Егорьевское ш., 55 км от МКАД
Ивушка СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 35 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,45 млн ₽, поднимали с 1,3 млн; первая цена 1,3 млн ₽ от 29.10.2025.
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 523 тыс. → дом ≈927 тыс. ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 22 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 24 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈951 тыс. / целевая ≈856 тыс. / пессимист. ≈761 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −154 %, ROI −61 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Конобеево ≈5 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9065
Рейтинг 21/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 7 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 77 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 155 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 523 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 927 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 486 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ворыпаево д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ворыпаево д. | 15 сот. | 850 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ворыпаево д. | 20,7 сот. | 2 150 000 | 103 865 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Пушкино д. | 30 сот. | 2 350 000 | 78 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Чечевилово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Леоново д. | 20 сот. | 1 800 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Новоселово д. | 17,4 сот. | 1 500 000 | 86 207 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Никольское д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 22 223 / 24 419 / 65 625 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 951 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 903 000 ₽ |
| продажа: целевая | 856 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 761 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 171 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −154 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Троицкое СНТ | 36 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 194 444 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Гольянов Посад СНТ | 32 м² | 6,1 сот. | 2 100 000 | 65 625 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Виноградово СНТ | 30 м² | 6 сот. | 900 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Агат СНТ | 40 м² | 6 сот. | 970 000 | 24 250 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Агат СНТ | 43 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 24 419 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Старая д. | 45 м² | 6 сот. | 1 000 050 | 22 223 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.10.2025 | 1 300 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 450 000 (+150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличное предложение по привлекательной цене! Продается дача в Снт Ивушка, Конобеево. Находится в окружении лесов и водоемов. На участке дом 35 кв. М., в доме 2 комнаты, прихожая, есть гостевой дом с комнатой и кухней. Участок 6 соток, ровный, правильной формы с деревьями, на участке колодец. Удобное расположение позволит за 10-15 минут добраться до остановки общественного транспорта, 15-20 минут до железнодорожной станции Конобеево и 30 минут до города Воскресенск, где есть вся необходимая инфраструктура. На автомобиле до города всего 15 минут. Круглогодичная охрана. Отличное место для отдыха от городской суеты! Звоните, буду рад ответить на все Ваши вопросы! Код пользователя: 148944. Номер в базе: 2996356.