Егорьевское ш., 26 км от МКАД
Донино д., Раменский гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,4 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.06.2025.
Рейтинг 50/100 · уверенность 55 %
Земля ≈171 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,38 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 46 тыс.–130 тыс. ₽/м², медиана 93 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,04 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,67 млн / целевая ≈4,2 млн / пессимист. ≈3,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈696 тыс. ₽, маржа 19 %, ROI 23 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Игумново ≈0,9 км по прямой; до МКАД 26 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9063
Рейтинг 50/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 90 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 46 % | 19.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 023 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 377 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 540 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Донино д. | 22 сот. | 3 799 000 | 172 682 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Донино д. | 16 сот. | 3 600 000 | 225 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Донино д. | 11,7 сот. | 297 705 | 25 445 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Донино д. | 22 сот. | 3 300 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Донино д. | 7 сот. | 1 399 000 | 199 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Донино д. | 7 сот. | 3 600 000 | 514 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Донино д. | 24,7 сот. | 6 900 000 | 279 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Донино д. | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Донино д. | 5 сот. | 3 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Донино д. | 8 сот. | 1 359 000 | 169 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 800 / 93 400 / 130 000 |
| цена объекта | 2 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 040 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 670 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 203 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 736 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 696 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.5 км | Захарово с. да: «с/у» + «отделка» | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Алешинские Сады СНТ да: «душевая» + «мебелирован» | 50 м² | 6 сот. | 2 290 000 | 45 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Трошково Светлое КП да: «ванные» + «под ключ» | 50 м² | 6 сот. | 4 670 000 | 93 400 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 02.08.2025 | 2 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.09.2025 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 08.12.2025 | 2 400 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 400 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Газ по границе участка, дом в самой деревне не Снт.