Егорьевское ш., 39 км от МКАД · земля с домом
Кузяево д., Раменский гор. округ
Дом 25 м², участок 10,3 сот.
Дом по описанию: «Дом без отделки (25 м2);»
Цена 2,05 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2023.
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 10,3 сот. = 757 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 52 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–172 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,74 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,37 млн / целевая ≈2,13 млн / пессимист. ≈1,89 млн → от пессимистичной прибыль −348 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −16 %.
Коммуникации: в описании: колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Кузяево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9062
Рейтинг 30/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 71 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 18.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 57 % | 4.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 486 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 757 000 ₽ (10,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 293 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 51 720 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кузяево д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 11,3 сот. | 1 130 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 13,1 сот. | 900 000 | 68 702 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 29,4 сот. | 2 818 208 | 95 857 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 13 сот. | 2 800 000 | 215 385 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 84 966 / 172 000 |
| цена объекта | 2 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 742 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 367 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 249 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 130 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 894 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -348 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Заря СНТ | 27 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 109 259 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Юбилейный СНТ | 25 м² | 5,7 сот. | 1 200 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Одуванчик НП | 22 м² | 9,5 сот. | 2 800 000 | 127 273 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Григорово с. | 25 м² | 7 сот. | 4 300 000 | 172 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Григорово д. | 25 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Пласкинино д. | 25 м² | 5,7 сот. | 1 100 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Электроизолятор СНТ | 28 м² | 9,5 сот. | 1 300 000 | 46 429 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Горизонт СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | снято (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.4 км | Мечта СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 80 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Кузяево д. | 30 м² | 9,5 сот. | 2 698 000 | 89 933 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2023 | 2 050 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 250 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 050 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лучшее Предложение Для Тех Кто Мечтает О Своей Даче! Продаётся сухой не заболоченный участок (10,31 сотки) в живописном месте (Квх Лада). В шаговой доступности детский сад, школа, продуктовые магазины, аптека, лес и пруд (летом купаются). В 10 минутах ходьбы Ж/Д станция Кузяево. 5 минут на автобусе до села Новохаритоново. Участок огорожен качественным забором из профнастила с воротами, подъезд к участку асфальтирован асфальтной крошкой. Зимой дорогу к участку расчищают. На участке: 1. Дом без отделки (25 м2); 2. Теплица из металлического каркаса (15 м2); 3. Контейнер для временного проживания (18 м2); 4. Уличный туалет; 5. Плодово-ягодные насаждения (слива, крыжовник, клубника и пр.); 6. Колодец на 5 колец; 7. Подсобное помещение для хранения; 8. Электричество 5 квт с возможностью увеличить до 15 квт. Категория земель сельхоз назначения с возможностью построить дом и прописаться. КН: 50:23:0010353:209. В будущем планируется подключение газа по госпрограмме. Соседи только сбоку и сзади, участок крайний к лесополосе. В целом 60% соседей живут в домах на постоянной основе. Торг реальному покупателю.