Егорьевское ш., 91 км от МКАД
Солнышко СНТ, Рузский гор. округ
Дом 91 м², участок 5,3 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 28.06.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 802 тыс. → дом ≈2,7 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,62 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,19 млн / целевая ≈3,77 млн / пессимист. ≈3,35 млн → от пессимистичной прибыль −1,25 млн ₽, маржа −37 %, ROI −27 %.
Коммуникации: в описании: скважина, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск II ≈3,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №9057
Рейтинг 16/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 30 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 151 389 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 802 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 698 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 648 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | СНТ Труженик | 3,6 сот. | 700 000 | 194 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 8 сот. | 1 485 000 | 185 625 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.5 км | Спутник СНТ | 5 сот. | 575 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Авиатор-2 СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Пантелеево д. | 33 сот. | 4 500 000 | 136 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 2 600 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 28 сот. | 6 500 000 | 232 143 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 2 500 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Березка СТ | 9 сот. | 1 400 000 | 155 556 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 8 сот. | 3 800 000 | 475 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 620 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 256 / 46 204 / 69 231 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 187 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 978 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 768 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 350 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 245 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −37 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 км | 91 м² | 3,8 сот. | 6 300 000 | 69 231 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 94 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 44 681 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Лунинская д. | 90 м² | 7,5 сот. | 5 700 000 | 63 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 88,2 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 41 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 88,6 м² | 6,1 сот. | 3 350 000 | 37 810 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Звезда СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 23 256 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | 88 м² | 6 сот. | 5 740 000 | 65 227 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 84 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.6 км | 88,8 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 50 676 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.3 км | 88 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 47 727 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.06.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137654762 Уютный дом в черте города Снт " Солнышко ", идеальное место для комфортной жизни! Продаётся дом, полностью пригодный для круглогодичного проживания. Отличное решение для тех, кто хочет жить за городом, но оставаться в городской инфраструктуре. Главные преимущества: возможность постоянной прописки; Электричество 15кв. автономное водоснабжение собственная скважина; система отопления печное, электрическое, дополнительно установлены радиаторы для равномерного прогрева помещений; автономная канализация надёжный септик. Дом подойдёт тем, кто ценит независимость от центральных коммуникаций и хочет создать своё уютное пространство. Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре