Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Иншино д., Егорьевск гор. округ
Дом 35 м², участок 19 сот., бревно.
Цена 1,2 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 954 тыс. → дом ≈246 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–113 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,58 млн / целевая ≈2,32 млн / пессимист. ≈2,06 млн → от пессимистичной прибыль ≈344 тыс. ₽, маржа 17 %, ROI 20 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Егорьевск I ≈12,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9044
Рейтинг 34/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 40 % | 20 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 22 % | 1.5 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 208 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 954 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 246 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 029 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Иншино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Суханово д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иваново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Иваново д. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 20 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Иваново д. | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Суханово д. | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Суханово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 824 / 67 634 / 112 601 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 580 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 451 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 064 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 344 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Василево д. | 31 м² | 16 сот. | 2 650 000 | 85 484 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Семеновская д. | 37,3 м² | 21 сот. | 4 200 000 | 112 601 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Василево д. | 43 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 39 535 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Юрцово д. | 32 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Юрьево д. | 34 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 33 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Юрцово д. | 30 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Саввино с. | 40 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Василево д. | 25 м² | 16 сот. | 2 400 000 | 96 000 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Василево д. | 45 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 37 778 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Титовская д. | 45,1 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 66 519 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 1 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вода в доме, газ провели 2 года назад, больше 3 лет в собственности, асфальтированный подъезд.