Егорьевское ш., 35 км от МКАД
Речицы с., Раменский гор. округ
Дом 65,4 м², участок 15 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,2 млн; цена не менялась с 27.10.2024.
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,53 млн → дом ≈1,97 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,13 млн / целевая ≈4,62 млн / пессимист. ≈4,11 млн → от пессимистичной прибыль −177 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Гжель ≈0,7 км по прямой; до МКАД 35 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9041
Рейтинг 33/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 52 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 93 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 102 124 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 532 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 968 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 092 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 609 890 | 108 909 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Речицы с. | 5,6 сот. | 578 900 | 103 375 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Речицы с. | 5,5 сот. | 649 000 | 118 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Речицы с. | 6,3 сот. | 629 000 | 99 841 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 589 900 | 101 707 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речицы с. | 5,8 сот. | 629 000 | 108 448 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речицы с. | 5,4 сот. | 578 900 | 107 204 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речицы с. | 8 сот. | 920 000 | 115 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речицы с. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Речицы с. | 7 сот. | 800 400 | 114 343 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 308 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 81 656 / 111 029 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 133 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 620 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 106 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -177 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Нектар СНТ | 62 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гжельские Дворики ДНТ | 65 м² | 8 сот. | 5 900 000 | 90 769 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Речицы с. | 62 м² | 17 сот. | 4 500 000 | 72 581 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Гжель-3 КП | 68 м² | 10 сот. | 7 550 000 | 111 029 | снято (цена объявления) 12.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Садовод МГУ СНТ | 60 м² | 12 сот. | 4 997 000 | 83 283 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Садовод МГУ СНТ | 60 м² | 8 сот. | 2 977 000 | 49 617 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Молодая Гвардия СНТ | 57 м² | 7,5 сот. | 4 600 000 | 80 702 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Труд и Отдых СНТ | 64 м² | 8,4 сот. | 2 400 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Григорово д. | 67 м² | 10,5 сот. | 6 100 000 | 91 045 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Коняшино д. | 69 м² | 10 сот. | 5 700 000 | 82 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2024 | 3 500 000 | история площадки |
| 31.10.2024 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 29.11.2024 | 4 200 000 (+800 000) | история площадки |
| 01.12.2024 | 3 550 000 (−650 000) | история площадки |
| 02.12.2024 | 4 200 000 (+650 000) | история площадки |
| 29.12.2024 | 3 600 000 (−600 000) | история площадки |
| 04.04.2025 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.04.2025 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 3 500 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок прямоугольной формы. Жилой дом зарегистрирован (внутренней отделки нет). Место шикарное, сосед только по одну сторону. Коммуникации: электричество и газ по границе. Рядом железнодорожная станция Гжель, магазины, школа, детский садик и все необходимое для комфортной жизни! Звоните, подробности по телефону!