Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Шебаново д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 42 м², участок 15 сот., бревно.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 889 тыс. → дом ≈1,01 млн ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км, 53 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,23 млн / целевая ≈2,01 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −669 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Смолево ≈4,9 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9040
Рейтинг 31/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 39 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.7 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 46 % | 6.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 011 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 071 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шебаново д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шебаново д. | 30 сот. | 2 750 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 15 сот. | 885 000 | 59 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Крупино д. | 11,2 сот. | 1 100 000 | 98 214 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Крупино д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шебаново д. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Крупино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 226 / 59 259 / 70 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 232 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 120 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 009 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 786 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -669 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.5 км | Гора СНТ | 53 м² | 7,9 сот. | 5 900 000 | 111 321 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мещеры д. | 52 м² | 12,5 сот. | 3 000 000 | 57 692 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Мещеры д. | 54 м² | 12,5 сот. | 3 200 000 | 59 259 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Шевлягино КП | 54 м² | 12,5 сот. | 3 200 000 | 59 259 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.1 км | Быково д. | 30 м² | 16 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Дубрава-2 КП | 30 м² | 16 сот. | 2 100 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | ЛПХ Малое Рахманово-2 пос. | 30 м² | 16 сот. | 1 950 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.2 км | ЛПХ Малое Рахманово пос. | 31 м² | 8,5 сот. | 1 650 000 | 53 226 | в продаже 17.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 539320. Id539320 Продам земельный участок 15 соток в деревне Шебаново. На участке расположен ветхий дом. Участок высокий, сухой, правильной формы. Свет подведён, Газ по границе участка, круглогодичный подъезд. Удобное расположение, все необходимое в шаговой доступности: сетевой магазин, школа, детский сад, пункт выдачи. Хорошая транспортная доступность, до города Павловский Посад 15 минут на автомобиле, автобусная остановка в 7 минутах ходьбы. Деревня благоустроенная, все люди живут на постоянной основе. Показ в удобное для Вас время. Звоните.