Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Колос СНТ, Воскресенск гор. округ
Коттедж 75 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 07.07.2026.
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 86 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,01 млн / целевая ≈7,21 млн / пессимист. ≈6,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,98 млн ₽, маржа 31 %, ROI 45 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Цибино ≈1,2 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9034
Рейтинг 73/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 89 % | 40.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 52 % | 8.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 812 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 638 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Луч СНТ | 6,5 сот. | 2 100 000 | 323 077 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Форум СНТ | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ирга СНТ | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Белоозерский пгт | 12 сот. | 8 000 000 | 666 667 | снят (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 8 сот. | 4 800 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 7 сот. | 4 950 000 | 707 143 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 9,5 сот. | 5 700 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Белоозерский пгт | 19 сот. | 12 000 000 | 631 579 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Цибино д. | 15 сот. | 4 500 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 85 979 / 101 546 / 110 821 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 012 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 611 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 211 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 410 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 977 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Старая мельница-2 ДНТ | 83 м² | 8 сот. | 17 300 000 | 208 434 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Новохаритоново с. | 76,7 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 110 821 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Новое Давыдово КП | 75,6 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 85 979 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Вишенка-1 СНТ | 72 м² | 6 сот. | 7 500 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Григорово д. | 93 м² | 6 сот. | 9 200 000 | 98 925 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.07.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 551001. В продаже уютный дом для круглогодичного проживания. Рядом ж/д станция, озера. На участке хозблок, летний душ и туалет. Очень зелено и тихо.