Новорязанское ш., 93 км от МКАД
Хорлово ТСН, Воскресенск гор. округ
Дом 40,6 м², участок 6 сот., 2017 год.
Цена 1,69 млн ₽; цена не менялась с 24.10.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 66 %
Земля ≈72 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 430 тыс. → дом ≈1,26 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 33 тыс.
Ремонт ≈812 тыс., покупка после торга ≈1,44 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,35 млн / целевая ≈1,22 млн / пессимист. ≈1,08 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −108 %, ROI −52 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Хорлово ≈1,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №902
Рейтинг 14/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 71 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 430 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 260 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 034 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Хорлово ТСН | 11,7 сот. | 650 000 | 55 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Осташово СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 950 000 | 114 458 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 8,3 сот. | 1 100 000 | 132 530 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Осташово СНТ | 6 сот. | 200 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 600 000 | 106 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Хорлово пгт | 6,1 сот. | 1 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осташово с. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 23.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Осташово с. | 29 сот. | 2 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 812 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 442 / 32 660 / 52 500 |
| цена объекта | 1 690 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 436 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 354 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 286 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 219 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 083 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 165 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −108 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −52 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Осташово СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Елкино д. | 40 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Химик-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ветеран СТСН | 40 м² | 8 сот. | 1 180 000 | 29 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | 40 м² | 7,7 сот. | 1 100 000 | 27 500 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.8 км | Литейщик СНТ | 43 м² | 5,9 сот. | 750 000 | 17 442 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Восход СНТ | 45 м² | 4 сот. | 850 000 | 18 889 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Строитель-3 СНТ | 45 м² | 5 сот. | 1 750 000 | 38 889 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Химик-3А СТСН | 45,3 м² | 8,5 сот. | 1 600 000 | 35 320 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.10.2026 | 1 690 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 690 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается садовый дом на 6 сотках. СНТ Хорлово, Воскресенский городской округ. Площадь дома - 40,6 м2 Первый этаж - кухня, комната; Второй этаж комната. В дом проведены: электричество, интернет. На участке: колодец, летний душ, туалет, кусты малины, туи, взрослые деревья. Рядом расположено озеро с пляжем. СНТ окружает хвойный лес. В 4 км рабочий поселок Хорлово, где находятся сетевые магазины, аптеки, ПВЗ. Один взрослый собственник, более 5 лет в собственности. Документы готовы, быстрый выход на сделку. Звоните, показ по согласованию