Егорьевское ш.
Заречье рп, Одинцовский гор. округ
Дом 32,5 м², участок 14,8 сот., каркас.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 4,15 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 22.07.2025.
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 14,8 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,9 млн ₽, 58 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 69 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 94 тыс.
Ремонт ≈450 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,85 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −640 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: септик; в описании: скважина.
До ст. Шевлягино ≈1,7 км по прямой; до МКАД на машине ≈1 ч 18 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9019
Рейтинг 27/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, км от МКАД); аналогов 9 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 45 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | нет данных — не считается | 0 |
| торг | 5 | 48 % | 4.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 9.1 |
| участок | 5 | 98 % | 8.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 4.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 87 937 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 301 000 ₽ (14,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 899 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 58 431 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мещеры д. | 12,5 сот. | 1 129 500 | 90 360 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 450 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 444 / 94 030 / 131 250 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 162 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 004 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 846 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -640 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Бахтеево Парк КП | 30 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 123 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Жирово д. | 33,4 м² | 11,5 сот. | 2 900 000 | 86 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Жирово д. | 33,5 м² | 13,4 сот. | 3 150 000 | 94 030 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Березовый Парк-4 КП | 35 м² | 7,5 сот. | 2 999 999 | 85 714 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Асташково д. | 32,2 м² | 15 сот. | 1 800 000 | 55 901 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Заря СНТ | 35 м² | 8,4 сот. | 2 850 000 | 81 429 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Карпово Кантри Клаб КП | 36 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Жирово д. | 36,9 м² | 20 сот. | 3 800 000 | 102 981 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Дворниково д. | 31,5 м² | 10,5 сот. | 3 000 000 | 95 238 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Садко дп | 32 м² | 13,4 сот. | 4 200 000 | 131 250 | снято (цена объявления) 04.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2025 | 4 150 000 | история площадки |
| 25.08.2025 | 3 650 000 (−500 000) | история площадки |
| 16.10.2025 | 3 450 000 (−200 000) | история площадки |
| 25.03.2026 | 3 250 000 (−200 000) | история площадки |
| 08.05.2026 | 3 200 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Агент Дарья Руснак. ID 111428449. В продаже прекрасный дом для круглогодичного проживания! B продаже дом пo привлeкательнoй цене для счаcтливoй жизни вac и вaшeй cемьи! О домe: Каркас. Просторная терраса. Плoщадь 32.5 кв. М. В доме спальная кoмнaтa, бoльшaя куxня-гоcтинaя, туалет, ванная. Канализация септик. Своя скважина. Отопление: электрические конвекторы. Вся мебель и техника остается новым собственникам. Закрытая территория, шлагбаум, охрана. Участок: Площадь: 14.8 сот. Огорожен по периметру забором из проф. Листа. Два входа на участок. В пешей доступности жд станция Кузяево. Покупая недвижимость с Самолет Плюс Вы получаете: Квалифицированные консультации 24/7; Помощь в одобрении ипотеки; Многоуровневую проверку объекта недвижимости и собственника(ов) юридическим департаментом, что даст Вам Статус "Добросовестный Приобретатель"; Возможность застраховать приобретаемое имущество. Наша деятельность застрахована!