Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Строитель СНТ, Шатура гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 450 тыс. ₽, снижали с 570 тыс.; первая цена 570 тыс. ₽ от 04.10.2024.
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 150 тыс. → дом ≈300 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 12 тыс.–27 тыс. ₽/м², медиана 21 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈382 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈880 тыс. / целевая ≈792 тыс. / пессимист. ≈704 тыс. → от пессимистичной прибыль −478 тыс. ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Шатура ≈3,5 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9017
Рейтинг 25/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 54 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 93 % | 14.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 300 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Северная Грива пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.4 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Северная Грива пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.8 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | 15 сот. | 1 350 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 20 635 / 27 000 |
| цена объекта | 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 382 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 880 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 836 000 ₽ |
| продажа: целевая | 792 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 704 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -478 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Шатурторф пос. | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рассвет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 750 000 | 20 270 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Коммунальник СНТ | 40 м² | 5,8 сот. | 999 000 | 24 975 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Лотос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Загорье СНТ | 40 м² | 6 сот. | 500 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Весна-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лесные Дали СНТ | 38 м² | 6,5 сот. | 1 000 000 | 26 316 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Машиностроитель СНТ | 52 м² | 6 сот. | 950 000 | 18 269 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Мебельщик СТ | 38 м² | 6 сот. | 850 000 | 22 368 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Рот Фронт сад. уч. | 42 м² | 6 сот. | 720 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.10.2024 | 570 000 | история площадки |
| 26.06.2025 | 490 000 (−80 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 450 000 (−40 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 450 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Прoдaется дом в Снт Строитель, общая площадь дома 40 кв. М., в доме 3 комнаты и терраска, состояние дома хорошее. Участок 6 cоток, правильной формы. Рядом гopoд Шaтуpa в 10 минутах на машинe. Kpуглoгодичный подьезд до участка. Асфальтиpoвaнная дopогa до повoрoта к Cнt. Рядом с снт лес, речка, карьеры, поля, рыбалка, охота, ягоды, грибы. В Снт более 200 участков, есть летний магазин, множество пожарных прудов.