Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Заречье СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 28 м², участок 11 сот., брус.
Цена 1,29 млн ₽, снижали с 1,5 млн; первая цена 1,5 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 608 тыс. → дом ≈682 тыс. ₽, 24 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 39 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,29 млн / целевая ≈1,17 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −622 тыс. ₽, маржа −60 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Беззубово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9015
Рейтинг 27/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 93 % | 6.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 64 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 608 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 682 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 357 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заречье СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Исаевская д. | 9 сот. | 520 000 | 57 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ботагово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гуслица СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гуслица СНТ | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ащерино д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исаевская д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исаевская д. | 6 сот. | 549 000 | 91 500 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Исаевская д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 062 / 47 188 / 57 143 |
| цена объекта | 1 290 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 096 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 294 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 229 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 165 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 035 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -621 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −60 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Ветеран СТСН | 32 м² | 8,5 сот. | 1 250 000 | 39 062 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Абрамовка д. | 32 м² | 15 сот. | 1 500 000 | 46 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Звезда СНТ | 21 м² | 6,5 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Вдохновение СТСН | 35 м² | 6,5 сот. | 389 999 | 11 143 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дмитровка д. | 20 м² | 5,5 сот. | 950 000 | 47 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 1 500 000 | история площадки |
| 20.04.2026 | 1 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 1 290 000 (−160 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 290 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию отличный вариант для летнего проживания. Дом из бревна, на надёжном фундаменте. Общая площадь дома не большая 28 кв. М., но есть возможность построить второй дом, так как участок 11 соток. Дача располагается в тихом месте среди высоких сосен, где воздух прозрачен и запах хвои слышен даже в помещении. Участок 11 соток, огорожен, растут плодово-ягодные деревья и кустарники: яблони, жимолость несколько кустов, крыжовник, слива, смородина, декоративные деревья и кустарники. На участке есть хозяйственный блок для садового инвентаря, туалет, колодец с технической водой. В шаговой доступности Святой источник с купелью и чистой, питьевой водой. Шикарное место для отдыха, слышно только пенье птиц и шелест листвы! Снт расположено вблизи деревни, где работает магазин продуктовый, автобусная остановка, прямое сообщение Егорьевск-Котельники 325, есть станция ж/д "32 км" Казанское направление. Дом по документам зарегистрирован, межевание проведено. Собственник взрослый, показ по договорённости. Звоните и приезжайте!