Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Максимовская д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 35 м², участок 16,5 сот., брус.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 11.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Земля ≈30 тыс. ₽/сот. × 16,5 сот. = 491 тыс. → дом ≈1,51 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–133 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,26 млн / целевая ≈2,03 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −594 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: колодец; газ — баллоны.
До ст. Берендино ≈2,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9013
Рейтинг 26/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 10.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 97 % | 6.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 29 737 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 491 000 ₽ (16,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 509 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 114 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Давыдовская д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Нефтяник-9 СТСН | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вдохновение СТСН | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ветеран СТСН | 9,5 сот. | 250 000 | 26 316 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Ветеран СТСН | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Ветеран СТСН | 16 сот. | 750 000 | 46 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 333 / 61 111 / 133 333 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 258 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 032 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 806 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -594 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Максимовская д. | 30 м² | 15 сот. | 730 000 | 24 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Берендино д. | 33,6 м² | 11,4 сот. | 2 250 000 | 66 964 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Подлесье сад. уч. | 36 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 61 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Круглово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Усадище с. | 40 м² | 15,5 сот. | 2 099 000 | 52 475 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Вишневая д. | 34 м² | 9 сот. | 2 300 000 | 67 647 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Старово д. | 28 м² | 15 сот. | 1 200 000 | 42 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Горшково д. | 38,8 м² | 12 сот. | 6 500 000 | 167 526 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Богатищево д. | 39,5 м² | 16,5 сот. | 3 300 000 | 83 544 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Медведево д. | 30 м² | 23 сот. | 4 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.06.2026 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект Под Авансом. Домик в деревне с возможностью круглогодичного проживания! 16,5 соток. Локация: деревня Максимовская, Орехово-Зуевский район. Тихая деревня, с жилыми домами в комфортной удаленности от города. В пешей доступности ж/д станция Берендино (электричка на Куровскую/Воскресенск). В 10 минутах на машине магазины и. Пвз. 2 раза в неделю в деревню приезжает выездной магазин, так же отдельно машины с молоком, мясом. Об участке: * Большая территория, на которой комфортно можно отдыхать, играть в футбол, организовывать огород и тд. * На территории много плодовых деревьев и кустарников. * Декоративные цветы, цветущие деревья (предыдущие хозяева с душой вкладывались в участок). О доме: * Крепкий домик, готовый принять новых хозяев прямо сейчас. * Вся мебель и техника остаются. * Вода из колодца заведена в дом. * На 1 этаже организовано отопление батареями. * Газовый баллон для готовки. Отдельный момент невероятно живописная дорога до деревни! Шикарные цветущие поля, на которые вы обязательно обратите внимание. Цена: 2 000 000Р. Показ по записи.