Егорьевское ш., 90 км от МКАД
Пановская д., Егорьевск гор. округ
Дом 160 м², участок 15 сот., брус.
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 1,7 млн; первая цена 1,7 млн ₽ от 28.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Земля ≈41 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 613 тыс. → дом ≈887 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 41 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈3,1 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,76 млн / целевая ≈6,98 млн / пессимист. ≈6,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,83 млн ₽, маржа 29 %, ROI 42 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Егорьевск I ≈15,2 км по прямой; до МКАД 90 км, на машине ≈2 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9012
Рейтинг 64/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 84 % | 35.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 14 % | 2.6 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 98 % | 14.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 40 881 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 613 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 887 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 5 544 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Пановская д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пановская д. | 12 сот. | 490 000 | 40 833 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пановская д. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 20 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 19,5 сот. | 800 000 | 41 026 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 17 сот. | 510 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 11,5 сот. | 500 000 | 43 478 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Низкое д. | 16,5 сот. | 820 000 | 49 697 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каменская д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 160 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 497 / 47 814 / 70 779 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 760 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 372 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 984 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 208 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 833 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 42 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Клеменово д. | 154 м² | 15 сот. | 10 900 000 | 70 779 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Акатово д. | 153,6 м² | 15 сот. | 9 500 000 | 61 849 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Костино д. | 140 м² | 13,5 сот. | 6 500 000 | 46 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Овчагино д. | 183 м² | 10 сот. | 9 000 000 | 49 180 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Яковлево д. | 122,6 м² | 12 сот. | 6 400 000 | 52 202 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Овчагино д. | 183 м² | 10 сот. | 8 500 000 | 46 448 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Жучата д. | 147 м² | 8 сот. | 6 100 000 | 41 497 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Панино д. | 120 м² | 21 сот. | 5 500 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Карцево д. | 125 м² | 12 сот. | 1 590 000 | 12 720 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 1 700 000 | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом 9х9, можно сделать два этажа, из бруса 30х30. Пластиковые окна, металлическая дверь, крыша металлочерепича со снегостоками. Рядом пруд, участок очищен не далеко от леса, дом на сваях, в доме предусмотрены дополнительные сваи под камин. Въездная группа на кирпичных столбах. Электричество на участке. Круглогодичный подъезд. Именно жилая деревня, не снт! Хорошие соседи. Отличное вложение. Звоните подробности по телефону.