Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Щельпино д., Воскресенск гор. округ
Дом 50 м², участок 18 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 3,85 млн; первая цена 3,85 млн ₽ от 09.12.2024.
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 18 сот. = 2,7 млн → дом ≈800 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 33 тыс.–115 тыс. ₽/м², медиана 88 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,27 млн / целевая ≈3,84 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −459 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: колодец; в описании: баня, газ.
До ст. Виноградово ≈1,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №9000
Рейтинг 39/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 69 % | 10 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 700 000 ₽ (18 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виноградово пос. | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Локомотив СНТ | 9,2 сот. | 800 000 | 86 957 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 13 сот. | 2 600 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 000 / 88 148 / 114 583 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 270 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 056 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 843 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 416 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -459 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Щельпино д. | 50 м² | 12 сот. | 1 650 000 | 33 000 | снято (цена объявления) 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Щельпино д. | 45,2 м² | 13,2 сот. | 3 700 000 | 81 858 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Исаково д. | 45 м² | 10 сот. | 4 990 000 | 110 889 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Расловлево д. | 50 м² | 16 сот. | 5 300 000 | 106 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Конобеево с. | 49,3 м² | 11 сот. | 3 500 000 | 70 994 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Конобеево с. | 48 м² | 12 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Губино д. | 45,5 м² | 15 сот. | 3 750 000 | 82 418 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Москва Река КП | 48 м² | 11 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Белое Озеро д. | 49 м² | 17 сот. | 4 600 000 | 93 878 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Агат СНТ | 50 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.12.2024 | 3 850 000 | история площадки |
| 08.04.2025 | 3 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 01.07.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Деревенский дом д. Щельпино 50 кв. Метров, свет, газ в доме, насосная станция. Комната 6 на 6, сени, двор. Окна пластиковые. На участке есть деревенская баня, колодец, садовые деревья. Асфальтированный круглогодичный подъезд. До станции Виноградово 15-20 минут пешком, также ходят рейсовые автобусы. Небольшой торг реальному покупателю.