Новорязанское ш., 78 км от МКАД
Балакирево ДНП, Ступино гор. округ
Дом 50 м², участок 12 сот., 2022 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 26.07.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 625 тыс. → дом ≈1,07 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,01 млн / целевая ≈2,71 млн / пессимист. ≈2,41 млн → от пессимистичной прибыль ≈66 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: центральный водопровод; газ — есть; отопление — нет.
До ст. пл. 341 км ≈7,5 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №900
Рейтинг 27/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 69 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 5.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.5 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 625 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 075 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Балакирево ДНП | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Балакирево ДНП | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старое с. | 12 сот. | 600 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 27.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старое с. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старое с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мечта СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Голочелово с. | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Голочелово с. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Буньково д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Хомутово д. | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 61 571 / 89 423 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 014 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 863 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 713 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 411 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 66 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Ясные Зори-3 дп | 48,5 м² | 15 сот. | 18 000 000 | 371 134 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Аксиньино с. | 51,9 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 88 632 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Ламоново-2 СНТ | 48 м² | 10 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Аксиньино с. | 51,9 м² | 10 сот. | 4 600 000 | 88 632 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Нефедьево-2 СНТ | 52 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 48 077 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Аксиньино с. | 52 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 89 423 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Бессоново д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Аксиньино с. | 47,1 м² | 9,2 сот. | 2 900 000 | 61 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Аксиньино с. | 47 м² | 9 сот. | 2 799 000 | 59 553 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Аксиньино с. | 53 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 41 509 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник... Газ,центральное водоснабжение,Столб 15квт