Егорьевское ш., 56 км от МКАД
Ветеран СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 56 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 11.07.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Земля ≈89 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 532 тыс. → дом ≈968 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,01 млн / целевая ≈1,8 млн / пессимист. ≈1,6 млн → от пессимистичной прибыль −790 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Анциферово ≈2,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 39 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8996
Рейтинг 28/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 532 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 968 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Яковлевская д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергия-94 СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Монтажник 1998 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Яковлевская д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мечта-10 СНТ | 10,5 сот. | 1 300 000 | 123 810 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костино д. | 6,3 сот. | 1 400 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Костино д. | 15 сот. | 1 900 000 | 126 667 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 545 / 33 824 / 59 000 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 006 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 906 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 805 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 605 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -790 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Энергия-94 СНТ | 55 м² | 6,5 сот. | 800 000 | 14 545 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Алмаз-1 СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Горняк СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 59 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вертолет-2 СНТ | 61,2 м² | 6,7 сот. | 2 100 000 | 34 314 | снято (цена объявления) 13.10.2026 | сохраненная копия |
| 4.9 км | Рябинушка СНТ | 55 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 50 909 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Союзпромпроект СНТ | 60,7 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 23 064 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Омега СНТ | 63,4 м² | 5,5 сот. | 2 250 000 | 35 489 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Омега СНТ | 47,8 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 53 347 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Родник СНТ | 47 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 24 468 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Серп и Молот СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.07.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Летняя дача, колодец, садовый инвентарь, газонокосилки, мебель и пр. Заезжай и живи! 2 км от станции Подосинки. В относительной близости, строительный магазин и Пятерочка.