Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Сосенки-2 СНТ, Шатура гор. округ
Дача 80 м², участок 12 сот., газоблок.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 12.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Земля ≈24 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 283 тыс. → дом ≈2,22 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–38 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −2,23 млн ₽, маржа −159 %, ROI −61 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: колодец.
До ст. Шатурторф ≈7,7 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8995
Рейтинг 17/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 56 % | 3.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 23 548 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 283 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 217 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 712 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Огонек СНТ | 9,7 сот. | 330 000 | 34 021 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Огонек СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сосенки-4 СНТ | 12,4 сот. | 300 000 | 24 194 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сосенки-4 СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосенки-1 СНТ | 10 сот. | 999 999 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сосенки-1 СНТ | 15,3 сот. | 1 100 000 | 71 895 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Росинка-1 СНТ | 14 сот. | 300 000 | 21 429 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Росинка-7 сад. уч. | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Малое Гридино д. | 15 сот. | 350 000 | 23 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Малое Гридино д. | 27 сот. | 970 000 | 35 926 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 492 / 25 000 / 38 333 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 227 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −159 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −61 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.6 км | Спектр сад. уч. | 72,8 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 21 978 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Мизовец СНТ | 90 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 31 111 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Грибное-1 СНТ | 59 м² | 6,4 сот. | 1 150 000 | 19 492 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.4 км | Красное д. | 67,3 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 23 031 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Станкоагрегат СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 38 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Мебельщик СТ | 68,7 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 31 295 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Рот Фронт сад. уч. | 60 м² | 12 сот. | 1 499 999 | 25 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Здоровье СНТ | 60 м² | 6 сот. | 600 000 | 10 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.2 км | Атомщик СНТ | 60 м² | 11 сот. | 1 500 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.8 км | Энергия СНТ | 56 м² | 13 сот. | 1 700 000 | 30 357 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136811461 Предлагается к продаже живописный участок с двухэтажным домом, расположенный в тихом Снт. Уютный 2х этажный дом из газоблока, обеспечивающий хорошую теплоизоляцию. Стоит на ленточном фундаменте. Первый этаж: Две просторные утепленные комнаты, кухня, санузел. Второй этаж: Три комнаты, идеально подходящие для летнего отдыха. Коммуникации: Отопление первого этажа электрическое (котел). Вода заведена в дом. Стоит электрический бойлер. Пластиковые окна. Душ/ванна в доме. Газ в баллонах. Центральный летний водопровод+ колодец. Большой участок, на котором расположены колодец, парник, беседка и хозблок, что делает его максимально функциональным. Заезд с двух сторон участка. Непосредственная близость к множеству озер, богатых рыбой, и удобных мест для спуска лодок, открывает широкие возможности для любителей рыбалки и активного отдыха на воде. Ваше идеальное место для дачного отдыха! Звоните!