Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Садко СНТ, Шатура гор. округ
Дача 35 м², участок 12,5 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 2,15 млн; первая цена 2,15 млн ₽ от 25.09.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Земля ≈21 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 260 тыс. → дом ≈1,29 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 32 тыс.–36 тыс. ₽/м², медиана 36 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,17 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈939 тыс. → от пессимистичной прибыль −978 тыс. ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈2,3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8994
Рейтинг 23/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7 |
| участок | 5 | 77 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 20 769 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 260 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 290 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 857 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Садко СНТ | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Садко СНТ | 6,6 сот. | 395 000 | 59 848 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Садко СНТ | 15 сот. | 160 000 | 10 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Садко СНТ | 13,5 сот. | 200 000 | 14 815 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Садко СНТ | 39 сот. | 900 000 | 23 077 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Слобода д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Слобода д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Слобода д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Слобода д. | 14 сот. | 1 350 000 | 96 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Петровское с. | 18,9 сот. | 500 000 | 26 455 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 059 / 35 714 / 36 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 174 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 115 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 057 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 939 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -978 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Садко СНТ | 35 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Спектр сад. уч. | 34 м² | 6,3 сот. | 1 090 000 | 32 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.1 км | ВИМ СНТ | 25 м² | 7,2 сот. | 900 000 | 36 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2025 | 2 150 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 550 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в Снт "Садко", Шатурский район, расположенная на участке площадью 12,5 соток (собственность). Общая площадь дома составляет 35 кв. М, что делает его идеальным местом для отдыха на природе. Большая открытая веранда. На участке имеется скважина, что обеспечит вас необходимыми ресурсами в любое время года. Есть парковочные места для машин. Есть старый бревенчатый дом (можно переделать под баню). Зимой дорогу к даче регулярно чистят, что обеспечивает удобный доступ в любое время года. До автобусной остановки пешком 20 мин. Торг!