Егорьевское ш., 39 км от МКАД
Стрела-2 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 50 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 27.04.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Земля ≈107 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 645 тыс. → дом ≈1,85 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 34 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,91 млн / целевая ≈2,62 млн / пессимист. ≈2,33 млн → от пессимистичной прибыль −594 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: колодец; в описании: печь, баня.
До ст. Радуга ≈3,7 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8993
Рейтинг 30/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 23 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 87 % | 5.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 107 440 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 645 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 855 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Бисерово д. | 7 сот. | 750 000 | 107 143 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 26,5 сот. | 3 000 000 | 113 208 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Бисерово д. | 23 сот. | 3 000 000 | 130 435 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Бисерово д. | 18,3 сот. | 3 000 000 | 163 934 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бисерово с. | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Бисерово с. | 9,9 сот. | 1 450 000 | 146 465 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Арена СНТ | 16,4 сот. | 1 800 000 | 109 756 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 167 / 56 642 / 68 750 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 914 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 768 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 623 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 331 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -594 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Текстильщик-3 СНТ | 50 м² | 5 сот. | 2 900 000 | 58 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Цибино д. | 50 м² | 6 сот. | 5 400 000 | 108 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Юбилейный СНТ | 49,7 м² | 5 сот. | 2 300 000 | 46 278 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Луч СНТ | 53,3 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 56 285 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Садовое СНТ | 50 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 80 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Электрон СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 999 000 | 62 479 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Первомайское СНТ | 60 м² | 6,2 сот. | 2 050 000 | 34 167 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Первомайское СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 750 000 | 68 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Автозаводец СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 050 000 | 48 810 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Кузнецово д. | 50 м² | 4 сот. | 2 850 000 | 57 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 18.05.2026 | 2 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 500 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Раменский район, дер. Бисерово, Снт "Стрела 2", д. 16. Тихое, обжитое товарищество, хорошие соседи. Удобный подъезд. Отличный вариант для отдыха на природе. За забором Снт смешанный леc (грибы, ягоды, охота, свeжий воздуx). Mectoпoложeние: 57 км от Mkад по Hoворязaнcкому шocсе или Егорьевскому шоссе. Рядом станция "Цибино" Рязанской железной дороги. До метpo Выхино на электричке 55 минут. В 5 км. От дома: база стройматериалов, продуктовые магазины, аптека, школа. Снт огорожено забором, въезд через автоматические ворота (пульт), видеонаблюдение. Участок 6 Соток: Правильной формы, ровный 20м х 30м. Плодоносящий сад: 3 яблони, вишня, груша, много кустов смородины и крыжовника. Декоративные кустарники. Забор из профилированного листа с двух сторон, с других сторон сетка рабица, ворота и калитка. Парковка на территории участка. Дом 6м х 6м, 2 этажа: Стены бревно и каркасно щитовая пристройка с утеплителем, все обшито вагонкой. Фундамент ленточный на кирпичном цоколе. Планировка: 2 комнаты, кухня-гостинная. Электричество 5 квт. Вода колодец. Баня Сауна 5м х 5м, 1 этаж: Стены брус 150х150, обшит вагонкой. Парилка обшита липовой вагонкой, дровяная печь. Беседка: На участке имеется летняя беседка, мангал. Идеальное место для отдыха и сезонного проживания. Документы на руках: Один собственник, обременений нет.