Егорьевское ш., 29 км от МКАД
Дубовая Роща пос., Раменский гор. округ
Дача 75,8 м², участок 6,3 сот., дерево.
Цена 2,75 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Земля ≈351 тыс. ₽/сот. × 6,3 сот. = 2,21 млн → дом ≈538 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 38 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн, покупка после торга ≈2,34 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,52 млн / целевая ≈3,17 млн / пессимист. ≈2,82 млн → от пессимистичной прибыль −934 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; нет септика (туалет вне дома).
До ст. Совхоз ≈2,1 км по прямой; до МКАД 29 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8985
Рейтинг 41/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 85 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 21 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 351 042 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 212 000 ₽ (6,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 098 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дубовая Роща пос. | 14 сот. | 4 500 000 | 321 429 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 9,2 сот. | 5 500 000 | 597 826 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 10 сот. | 6 300 000 | 630 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гжелка пос. | 6 сот. | 6 800 000 | 1 133 333 | снят (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 0.6 км | Гжелка пос. | 6 сот. | 9 000 000 | 1 500 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубовая Роща пос. | 2 сот. | 1 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дубовая Роща пос. | 2,1 сот. | 1 800 000 | 857 143 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Санатория Раменское пос. | 12 сот. | 4 850 000 | 404 167 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дубовая Роща пос. | 3 сот. | 1 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 416 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 46 667 / 75 472 |
| цена объекта | 2 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 337 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 525 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 349 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 820 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -933 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Автомобилист СНТ да: «ванная» + «мебелированная» | 80 м² | 6,1 сот. | 3 000 000 | 37 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Аист СНТ да: «санузел» + «мебель» | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Бротекс СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 79,5 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 75 472 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 750 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 750 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Внесен Аванс! Вы хотите пожить в окружении леса и просыпаться от пения птиц? Тогда эта дача для Вас! Продается уютная дача в Снт "Полянка", недалеко от пгт Дубовая роща, Раменский район. Дом 75,8 кв м, 2 этажа(3 комнаты на 1-м и одна большая на 2-м). Дом деревянный, но утепленный, фундамент ленточный. Окна деревянные. Новая крыша. В доме нет кухни, раньше была летняя, на участке. Дом с очень хорошей энергетикой. Бывшие собственники все делали с любовью, для себя. Есть летний водопровод. Свет в доме. Туалет на улице. Участок 6.3 с. Ухожен. На участке растут различные плодовые деревья: яблони, слива, вишня, есть кусты красной и черной смородины. Но очень много места для воплощения ваших фантазий. Так же на участке стоит сарай, где расположен летний душ, места хранения для инструментов. Сам по себе участок высокий, нет никогда воды. Огорожен хорошим забором. Снт Полянка расположено в 5 мин на транспорте от ст. Совхоз или полчаса пешком. До п. Дубовая Роща можно добраться любым способом. Там все магазины, торговые центры, аптеки и т. Д. Дом и участок оформлены. Звоните! Оперативный Показ!