Егорьевское ш., 53 км от МКАД
Ново-Загарье д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 154,4 м², участок 12,4 сот., бревно.
Цена 2 млн ₽; цена не менялась с 05.12.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 82/100 · уверенность 60 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 12,4 сот. = 779 тыс. → дом ≈1,22 млн ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 13 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈3,09 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈9,58 млн / целевая ≈8,62 млн / пессимист. ≈7,66 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,88 млн ₽, маржа 38 %, ROI 60 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Анциферово ≈7,4 км по прямой; до МКАД 53 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8984
Рейтинг 82/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 67 % | 13.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 58 % | 3.8 |
| участок | 5 | 76 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 14.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 62 841 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 779 000 ₽ (12,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 221 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 908 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ново-Загарье д. | 12 сот. | 1 350 000 | 112 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ново-Загарье д. | 5 сот. | 590 000 | 118 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ново-Загарье д. | 16 сот. | 2 250 000 | 140 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Крупино д. | 9 сот. | 357 000 | 39 667 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Данилово д. | 20 сот. | 1 100 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Крупино д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Данилово д. | 10 сот. | 410 000 | 41 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Данилово д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 154,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 088 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 953 / 65 922 / 108 031 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 9 579 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 9 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 8 621 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 7 663 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 875 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 60 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Ново-Загарье д. | 154,4 м² | 12,4 сот. | 2 000 000 | 12 953 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Андреево д. | 137,6 м² | 16,1 сот. | 8 300 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Давыдово д. | 151 м² | 12 сот. | 10 800 000 | 71 523 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Сосновый Бор ДНТ | 150 м² | 10,5 сот. | 12 500 000 | 83 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Павловский Посад СНТ | 129,5 м² | 10 сот. | 13 990 000 | 108 031 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Алферово д. | 128 м² | 8 сот. | 10 500 000 | 82 031 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Новое д. | 160 м² | 16 сот. | 7 800 000 | 48 750 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Логиново д. | 137,6 м² | 16,1 сот. | 8 300 000 | 60 320 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Луговой КП | 160 м² | 8 сот. | 15 000 000 | 93 750 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Текстильщик СНТ | 147,3 м² | 10 сот. | 5 500 000 | 37 339 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.12.2025 | 2 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 537141. Продаётся деревянный дом (под ремонт) в д. Ново-Загарье Павлово-Посадского района. Дом в самом центре деревни бывшее здание администрации деревни. Участок ровной квадратной формы, межевание сделано. Круглогодичный асфальтированный подъезд у участку с 3 сторон. Все коммуникации центральные по границе. Рядом с домом продуктовый магазин, деревенский клуб, детская площадка, церковь (часовня Николая Чудотворца), футбольное поле, пруды, лесной массив. Соседи только с одной стороны. Подходит как для личного, так и для коммерческого использования. Все документы готовы к сделке. Собственник физическое лицо. Подробности по телефону!