Егорьевское ш., 52 км от МКАД
Кузяево д., Раменский гор. округ
Дом 56,2 м², участок 6 сот., дерево, 2005 год.
Цена 3,39 млн ₽, снижали с 3,49 млн; первая цена 3,49 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Земля ≈73 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 437 тыс. → дом ≈2,95 млн ₽, 53 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 73 тыс.–116 тыс. ₽/м², медиана 109 тыс.
Ремонт ≈824 тыс., покупка после торга ≈2,88 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,18 млн / целевая ≈5,57 млн / пессимист. ≈4,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,24 млн ₽, маржа 25 %, ROI 34 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Кузяево ≈1,3 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8981
Рейтинг 54/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 67 % | 28.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 19 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 72 776 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 437 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 953 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 52 544 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кузяево д. | 7,4 сот. | 650 000 | 87 838 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кузяево д. | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 8,7 сот. | 1 100 000 | 126 437 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 10 сот. | 850 000 | 85 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 11,3 сот. | 1 130 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 13,1 сот. | 900 000 | 68 702 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 9 сот. | 500 000 | 55 556 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 29,4 сот. | 2 818 208 | 95 857 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кузяево д. | 22 сот. | 1 200 000 | 54 545 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Кузяево д. | 11,5 сот. | 1 750 000 | 152 174 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 824 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 73 214 / 108 963 / 116 500 |
| цена объекта | 3 390 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 881 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 185 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 876 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 566 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 948 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 242 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Карпово с. да: «санузел» + «ламинат» | 56 м² | 6,5 сот. | 4 100 000 | 73 214 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «ремонт» | 56,9 м² | 6 сот. | 6 200 000 | 108 963 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Усадьба Глебово КП да: «ванная» + «тёплый пол» | 60 м² | 6,5 сот. | 6 990 000 | 116 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 3 490 000 | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 390 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 390 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютная дача в живописном посёлке со своим озером, магазином, спортивными и игровыми площадками. Удобная транспортная доступность - 7 минут пешком до станции электричек "Кузяево", так же быстрый выезд на Егорьевское шоссе. На участке Торг.