Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Прибор СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 57,5 м², участок 9,5 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 06.07.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Земля ≈105 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 996 тыс. → дом ≈1,5 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 58 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈1,05 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,41 млн / целевая ≈3,97 млн / пессимист. ≈3,53 млн → от пессимистичной прибыль ≈355 тыс. ₽, маржа 10 %, ROI 11 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь.
До ст. Игнатьево ≈7 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 10 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8980
Рейтинг 40/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 87 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 22 % | 9.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 828 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 996 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 504 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 157 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Театральный СНТ | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | снят (цена объявления) 01.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сталь-2 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Альбатрос СНТ | 8,4 сот. | 1 200 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Медкомелино-1 ДНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лесное СНТ | 7 сот. | 835 200 | 119 314 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Меткомелино СНТ | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Полесье ДНП | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Полесье ДНП | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тишина СНТ | 6,1 сот. | 1 150 000 | 188 525 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Звездочка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 050 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 70 635 / 121 667 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 413 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 192 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 972 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 530 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 355 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 км | Антоновка-1 КП да: «санузел» + «отделка» | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 60 м² | 9 сот. | 7 300 000 | 121 667 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Белоозерский пгт да: «санузел» + «ремонту» | 63 м² | 8,6 сот. | 4 450 000 | 70 635 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.07.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается очень уютная двухэтажная дача на участке 9.5 соток, построенная в 2017 году. Дача находится на участке Снт с центральным водоснабжением. Дом деревянный, на фундаменте. На первом этаже кухня, спальня, гостиная. На втором этаже спальня. В дом заведена вода, электричество. Мебель в комнатах и кухонный гарнитур остаются новому собственнику. Установлен биотуалет, душ с печью для нагрева воды в душе. Отдельно стоит хозблок. На участке возведен металлический каркас для беседки, зона барбекю. Плодовые деревья, кустарники, ухоженный участок. Дом окружен зеленью, что создает атмосферу уюта и спокойствия. Кругом сосновый бор, много грибов, малины, черники, лесной земляники. В Снт хорошие асфальтированные дороги. Зимой чистят снег. Рядом находится остановка общественного транспорта, что обеспечивает удобную транспортную доступность. В шаговой доступности магазин, что добавляет комфорта в повседневной жизни.