Новорязанское ш., 85 км от МКАД
Миняево СНТ, Ступино гор. округ
Дом 47,3 м², участок 6 сот., 1997 год.
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 338 тыс. → дом ≈1,36 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 23 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈946 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −724 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шубатово ≈2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №898
Рейтинг 16/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 9 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 32 % | 4.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 56 395 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 338 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 362 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 795 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ивантеево СНТ | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Городня с. | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Интюшиха-1 СНТ | 6 сот. | 1 280 800 | 213 467 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Городня с. | 26,5 сот. | 1 600 000 | 60 377 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Интюшиха-2 СНТ | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Бессоново д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Ивантеево д. | 12,2 сот. | 600 000 | 49 180 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Городня с. | 10 сот. | 555 000 | 55 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Новоселки д. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Мякинино д. | 25 сот. | 1 477 000 | 59 080 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 946 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 23 000 / 49 296 / 72 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 084 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 980 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 876 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 667 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -724 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Миняево СНТ | 44 м² | 8,8 сот. | 1 400 000 | 31 818 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Бессоново д. | 50 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 06.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Аксиньино с. | 47 м² | 9 сот. | 2 799 000 | 59 553 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Мякинино д. | 42,6 м² | 8 сот. | 2 100 000 | 49 296 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Аксиньино с. | 52 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 89 423 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Акатово д. | 50 м² | 6,8 сот. | 3 600 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мещерино с. | 41 м² | 8 сот. | 2 400 000 | 58 537 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.3 км | Нефедьево с. | 47 м² | 8 сот. | 1 700 000 | 36 170 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Мещерино с. | 40,7 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 63 882 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Таежный СНТ | 47 м² | 7 сот. | 1 200 000 | 25 532 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Есть кунг. Садовые деревья.